入市时住宅用地不再“混搭”商办

供图/视觉中国
11月13日，北京土地交易市场成交了两宗住宅用地，均位于北京经济技术开发区，土地面积约10公顷，建筑规模约26万平方米。北京青年报记者从北京市规划和自然资源委了解到，为了加强区域功能的统筹，提升居住环境品质和公共服务水平，今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。
亦庄成交两宗住宅用地
成交的两宗用地均位于北京经济技术开发区，地处京沪高速东侧的路东区，两个地块位置毗邻，周边有轨道交通亦庄线的经海路站和次渠南站，交通便利。
两宗地块均采用“限房价、竞地价”的交易方式，商品住房销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不超过57965元/平方米。
而且，两宗地块均须执行“9070”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。
其中，经济技术开发区路东区E9R2、E9A2地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地面积约4.25公顷，建筑规模约10.89万平方米。其中住宅部分地上建筑规模约10.48万平方米，另配建4078平方米的托幼。
最终该宗地由山西通建房地产开发有限公司以30.7亿元竞得，溢价率为5%，成交楼面地价为28185元/平方米。
经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块R2二类居住用地，土地面积约5.47公顷，建筑规模约15.33万平方米。两个地块住宅容积率均为2.8。
最终该宗地由招商局地产(北京)有限公司以42.815 亿元竞得，溢价率为0.5%，成交楼面地价为27936元/平方米。
今后将分开安排公建与住宅建筑
专家表示，北京经济技术开发区是北京城市总规中“三城一区”的重要组成部分，地块周边也规划建设有亦庄小米产业园等科技产业，因此在该区域相应安排供应住宅用地，特别是中小套型的普通住房用地，有利于解决就业人员的居住问题，实现区域职住平衡。
值得注意的是，此次亦庄的这两个地块中，基本都是纯住宅的地块。
北青报记者也从北京市规划和自然资源委了解到，今后北京不再供应F1和F2类用地，均将结合规划综合实施方案，在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。
据悉，今后北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案，重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通(地铁、公交场站等)、环境(集中绿地等)的结合，分开安排公建建筑与住宅建筑的布局。
需要注意的是，公建建筑与住宅建筑分开安排布局，并不意味着供地的时序会有所改变。比如原先某个区域有三个混合地块，每个地块有居住也有商业办公，根据新规，会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。至于这三个地块是一起入市还是分别入市，将会根据土地市场的实际运行状况进行安排。
为什么会有这样的改变?
以此提升居住生活品质
据介绍，商办和住宅将单分地块的举措，一方面是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”、“科学配置资源要素，统筹生产、生活、生态空间”、“着力治理‘大城市病’”、“增强人民群众获得感”等具体要求，另一方面也是回应和解决群众的呼声，提升群众的满足感、获得感和幸福感。
按照新总规的要求，城市的规划要源于群众的实际需求，提升人民群众日益提升的居住生活品质需求，规划部门也为此深入研究了城市规划的具体实施方式。
混合用地有何弊端?
办公、居住功能混为一体影响生活
此前北京一些地块为混合用地，大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块中。不少居民提出，在实际生活中，混在一起的商业、办公建筑影响休息;办公人员及车辆的出入，也会出现扰民和堵车等纠纷。
有几块临近地铁的混合用地，地块里还安排公交场站，如果每个地块都既有住宅又有公建，还有公交场站，那以后住宅业主、商户、办公人群、公交运营之间容易出现纠纷和问题。还有一些居民提出，小区要成立业主委员会，如果还要算上小区里的办公楼，操作起来就非常困难。
单分地块有何益处?
解决管理难点和安全隐患
住宅及商办建筑分开布局，一方面，能够形成丰富的城市空间尺度，有利于打造更好的城市风貌，提升首都城市形象;另一方面，能够解决住宅与公建混合引起的管理难点和安全隐患，更好地提升住宅的居住品质和公建的运营需求。
如果在规划实施上提前考虑，把公建和公交场站集中到离地铁最近的一块地上布置，剩下的地块安排住宅，这样公建、公交场站和地铁优先结合，可满足城市通行功能，保障区域的交通便利性;然后将住宅相对集中，住户的私密性也得到了改善;同时区域内办公、商业、购物、娱乐等环境品质也会得以进一步提升，满足人民群众的美好生活需求。
配套底商是否有影响?
依然会规划安排小型商业
根据规划，公建建筑与住宅建筑分开布局，针对的是大型的商业办公等。为了保证群众生活需要，住宅小区配套的小型商业依然会在住宅地块中规划安排，对居民的生活没有任何影响。教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地，在条件具备的情况下，也可以按照新规进行方案设计。(朱开云)

又有城市在陆续加码楼市调控：北京出台楼市销售新规 影响多大？

又有城市在陆续加码楼市调控！
7月8日，北京市住房城乡建设委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》（下称《通知》），现向社会公开征求意见。

《通知》提出了设置交付样板间、显著位置公示不利因素、热销项目将实施公证摇号等要求。《通知》指出，提出有关要求，是为持续规范新建商品住房（含限竞房、共有产权住房等，下同）销售行为，提高交付品质，切实保障购房人合法权益，确保本市房地产市场平稳健康发展。
同日，西安住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，促进二手住房市场信息透明。
北京进一步规范新建商品住房销售行为
7月8日，为持续规范新建商品住房销售行为，切实保障购房人合法权益，北京住建委起草了《通知》，现向社会公开征求意见。
《通知》共五部分15条细则，除附则外，主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。
北京住建委指出，部分开发企业在宣传推广新建商品住房时，过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、不实宣传周边配套以吸引客户。在实际交付时，购房人产生了“货不对版”、“严重减配”感觉，群众意见较大，集中通过12345热线、信访渠道、新闻媒体反映。
今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出让，各地块均明确了未来建设的最低标准，其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。为避免这些项目上市时出现群众普遍反映的问题，北京住建委研究起草了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。
《通知》在附则中明确，违反本通知规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。
预售商品住房前应设置交付样板间
近年来，各地都有出现业主在正式交房时发现房屋建设或小区设施建设与开发企早前宣传不符的情况。2019年11月，多家媒体曾曝光湖南长沙某小区业主在实际交付时发现开发企业此前宣传的小区人工湖竟然是用蓝色塑胶刷地的“塑胶人工湖”，在当时引来广泛关注。
针对“货不对版”问题，《通知》规定了企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。
对于设置交付样板间，《通知》明确要求，开发企业在预售商品住房前，应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间。交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。
同时，《通知》提出了“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。《通知》还要求，样板间保留至项目交付三个月后。
项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致
2020年，山东济南曾曝光出一则开发企业虚假宣传案例。
山东省济南市市中区市场监管局去年披露的一起行政处罚中，就提到开发商济南泉景文卓置业有限公司对旗下的绿地国际城项目进行了虚假宣传，被区市场监管局处以200万元罚款。据央视新闻报道，在经营过程中，该公司以网站、微信公众号、微信公众号程序链接、印刷品广告等形式，虚假宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模以及配建三级甲等医院等内容。

截图来源:济南市市中区政府网
为遏制开发企业虚假宣传，《通知》规定，开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。
同时，《通知》严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。
《通知》明确，应在销售现场显著位置公示三类内容：
1. 项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素。不利因素公示应准确、全面。
2. 经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。
3. 项目配建公租房的，开发企业还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况，并在《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中予以明示。
此外，在销售过程中，《通知》要求销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名。同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。
热销项目将实施公证摇号
《通知》要求，开发企业要切实加强项目销售组织和管理，如项目出现热销情况（项目登记意向客户超过批准销售房源三倍），应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住房城乡建设主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。
普遍观点认为，公证摇号能够有效避免一些“买到就是赚到”的热门项目商品房中出现额外收费以及安插“关系户”等暗箱操作。
今年4月发文开展公证摇号的绍兴市上虞区住房和城乡建设局指出，商品住房公证摇号是在政府指导下的公开销售方式。施行商品住房公证摇号能进一步规范房地产市场，有效遏制炒卖房号、捂盘惜盘、捆绑搭售等违法违规行为，支持自住需求，为刚需购房者提供更加公平、透明的购房环境，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》还规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
西安将发布二手房成交参考价
7月8日，除北京发布规范新建商品房销售行为外，西安住建局也在调控楼市上再进一步，发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，促进二手住房市场信息透明。
具体有四点内容：
一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。
二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。
四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。
二手房参考价发布将有何影响？作为参考，今年深圳在实施二手房参考价后“效果显著”, 5月深圳二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%，这是深圳二手房价自2019年7月以来环比首次下降。
易居研究院此前指出，二手住房成交参考价格的发布有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。发布二手住房成交参考价格也将推动二手房市场的信息公开，从而不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，是后续房地产长效机制的重要保障。

优化预申请公告机制，稳定市场预期 北京市发布9宗商品住宅用地预申请公告

昨日晚间，北京市发布了9宗商品住宅用地预申请公告，土地总面积约50公顷，总建筑规模约88万平方米。本次优化了工作机制，对于此前已发布的11宗商品住宅用地预申请公告已同步撤销，本次发布的用地预申请公告已按照新的机制完善规则。
从发布的预申请公告可以看出，北京本次对预申请机制进行了优化：一是参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）；二是对于参与了预申请，且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息；三是宗地接收多家竞买人参与预申请，参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。从上述变化情况来看，为减轻企业因缴纳预申请保证金带来的资金压力，北京市进一步优化营商环境，多措并举鼓励企业参与土地市场预申请。
此外，本次预公告还公布了每宗地的竞争方式、土地合理上限价格及各类竞争内容上限、房屋销售价格查询方式以及相关竞买规则等内容，信息披露的及时、全面一方面便于企业提前开展研究，另一方面也可为企业经济测算提供更加精准的数据支撑。从预申请公告内容可以看出，北京市落实国家房地产调控政策态度坚决，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，力促房地产市场良性循环和健康发展。（内容来源：北京市规划和自然资源委员会）

新城“牵手”朗诗寓，房企系“公寓生长”的planB？

北京市规自委在4月16日发布了关于本年度第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告，公告中提到，在2021年第一批次挂牌的29个项目中，有多宗地块采用竞配建“公共租赁住房”的方式出让。这一变化表明土地市场的游戏规则正在发生调整，北京并非特例，所有参与其中的玩家都需要作出相应的调整。
在同一天，朗诗寓官方公众号宣布，新城控股与朗诗寓已经签订了战略合作协议。根据合作协议，双方将在新城控股已获取及计划获取的房地产开发建设项目和存量改建项目中涉及租赁住房经营部分进行深度合作。这对双方来说显然都是一次双赢的合作。对于新城控股来说，公寓租赁市场并非其强项。自2018年宣布“试水”长租并推出品牌“新橙寓”以来，新城控股的长租业务一直没有太多起色。因此，引入“专业的人”来合作是顺理成章的。对于朗诗寓来说，与拥有庞大体量的新城控股合作，为自己的业务扩张打开了一条稳定的新渠道。
关于双方的合作模式，有业内人士猜测，可能是新城控股负责场地和品牌，而朗诗寓则负责经营管理；或者朗诗寓直接租用新城控股的场地。目前，新城控股旗下的不少吾悦广场都涉及到公寓业务，因此新城可以选择只做一个“包租公”，或者与朗诗寓合作，一起盘活公寓业务。但截至发稿前，企业方面尚未对此做出回应。
新城控股的长租业务起步较晚，于2018年6月推出旗下长租品牌“新橙寓”，首店位于上海嘉定区，共有公寓客房145套，目标客群定位为青年白领。然而，在那之后，关于新城控股长租业务的消息就很少出现在公众视野中。对于很多开发商来说，长租公寓确实是一个有些“鸡肋”的板块，投资回收期长，收益率普遍偏低，存货周转长且不可变现销售，这与开发商所熟悉的传统开发业务有很大不同。新城控股似乎也持有同样的看法，从过去两年的表现来看，对于长租公寓这个领域几乎没有任何野心，以至于其推出长租品牌的动作，也被外界称作只是为了在长租领域“插一支旗”。
这次与朗诗寓的合作，不禁让人思考，为什么一个在新城控股内部长期“坐冷板凳”的业务会突然有了大动作？有业内人士指出，由于租赁住房市场的发展需要，越来越多的一二线城市在土地出让时都会加上“竞配建租赁住房”的要求，这对于新城控股来说是一个弱项，因此引入长租领域的合作伙伴有利于帮助其消化因拿地而持有的一些土地项目。据了解，截至2020年底，新城控股在未结转面积小于3000平方米的完工项目中，自持部分共有268.69万平方米。除此之外，新城控股还有大量的商业综合体项目，在这些项目中同样存在着不少适合开发经营长租公寓的机会。如果能将这些公寓项目经营好，也将有助于提升其自持项目的整体盈利水平。
朗诗寓自成立以来，其扩张理念比新城控股更为坚决。2016年底成立后，如今其在营房量达到1.3万间，项目数量超过100个。以往，其主要通过与金融机构合作，进而撬动重资产租赁项目。例如，与青杉资本和平安不动产在长租公寓领域展开战略合作，以及设立中国首单合作型长租公寓储架式REITs。此外，也尝试进行轻资产类的管理输出，包括接管运营大型租赁社区等。其位于杭州的瓜山未来社区项目就是通过该模式获取的项目之一。某种程度上，与新城控股的合作对朗诗寓来说同样是一次新的尝试。当然，合作的好处显而易见，相比其他长租企业，房企旗下的长租平台有着可以依托母公司进行重资产投资，可以用土地建设长租公寓的优势。与新城控股达成合作后，朗诗寓找到了除了朗诗之外，另一个能提供项目用地的新“渠道”。但由于以往直接和开发商达成战略合作的情况较为少见，因此，也有人对新城控股和朗诗寓的这次合作心存疑问。其中，被外界提及较多的，是两者的布局重心存在一定差异。不管双方的合作模式如何，从目前来看，新城控股都是提供项目实体的一方。而根据目前的布局情况来看，新城控股的布局重点三四线城市，尤其是吾悦广场系列项目。截至2020年底，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市只占40%，长三角强三四线城市占30%。相比之下，朗诗寓的大量项目位于一线和核心二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、西安、成都等。从熟悉的一二线城市下沉至三四线城市，朗诗寓是否会出现水土不服的情况还有待观察。也有声音猜测，这或许正是朗诗寓想要在三四线城市中寻找新扩张机会的一步暗棋。

土地价值对建筑产品流通价格有哪些影响

一、供求状况
供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
A全国房地产总的供求状况
B本地区房地产总的供求状况
C全国本类房地产总的供求状况
D本地区本类房地产总的供求状况
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。
二、自身条件
房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：
1、位置
各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。
房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。
房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。
2、地质
不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。
3、地形地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。
4、土地面积
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。
5、土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。
6、日照
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。
7、通风、风向、风力
一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。
8、气温、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。
9、天然周期性灾害
凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。
10、建筑物外观
建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
三、环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：
1、声觉环境
噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。
2、大气环境
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。
3、水文环境
地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响
5、卫生环境
清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响
四、人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。
1、人口数量
房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。
2、人口素质
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。
3、家庭规模
是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。
五、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。
1、经济发展
经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
2、物价
房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。
就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。
从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。
六、社会因素
1、政治安定状况
政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。
2、社会治安程度
社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。
3、房地产投机
房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：
引起房地产价格上涨；
引起房地产价格下跌；
起着稳定房地产价格的作用。
当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。
4、 城市化
一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
七、行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。
2、住房制度
住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。
3、房地产价格政策
房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。
4、特殊政策
在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。
5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划
这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。
具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。
6、税收政策
直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。
7、交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。
八、心理因素
心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。
九、国际因素
国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个
1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
2、军事冲突情况。
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威
胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。
3、政治对立状况。
如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、
终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。
4、国际竞争状况
这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。
十、其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。