35城住宅销售量变化：重庆成都郑州位居前三西安创12年新低

我国哪些城市的住宅销量大？近年来有哪些变化？
第一财经记者根据近期公布的《中国统计年鉴2021》对35个主要城市2021年住宅商品房销售数据梳理发现，2021年，重庆、成都、郑州、武汉、长沙5个城市超过了2000万平方米。从近年来的变化情况来看，不少城市出现明显下降，其中郑州、西安住宅商品房销售面积已经连续三年下降，哈尔滨四年来降幅超过一半。
值得注意的是，从发展阶段来看，2008年之前，上海、北京这些沿海大城市的住宅销售量稳居前列。而2008年以后，随着沿海产业加快向中西部地区转移，中西部地区经济的快速发展，中西部几个龙头城市的住宅成交量名列前茅。
需要说明的是，这35个城市包括了直辖市、拉萨之外的省会城市、计划单列市，不包括苏州、东莞等普通地级市。
重庆、成都、郑州位居前三
数据显示，重庆、成都、郑州、武汉、长沙2021年住宅商品房销售面积超2000万平方米，这五个城市均为中西部的龙头城市，城市常住人口均超过1000万，城区人口均超过500万，其中，重庆和成都为超大城市，郑州、武汉、长沙为特大城市。这些城市经济总量大，对周边地区的辐射能力强，人口流入多，对住宅的需求大。
表：2021年35个城市住宅商品房销售面积
(单位：万平方米。来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理)
从近五年的数据合计来看，中西部龙头城市的表现同样十分迅猛。数据显示，从2017年到2021年，重庆、郑州、武汉、成都、长沙5市住宅商品房销售合计均超过1亿立方米，西北的龙头城市西安也超过了9000万平方米。
相比之下，在35个城市中，近五年累计销售面积位居前十的仅有3个沿海城市，分别是位居第七的杭州，第八的青岛和第十的福州。而四大一线城市均在十名之外。
表：近五年来35个城市住宅商品房销售面积数据
(单位：万平方米。来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理)
若扩展到近20年的数据来看，沿海发达地区的大城市和中西部的中心城市的住宅销售呈现明显的阶段性差异。整体来看，沿海的大城市尤其是京沪这两个强一线城市房地产市场发展更早，在2008年以前，这两地的住宅销售面积名列前茅。
第一财经记者梳理发现，从2002年到2008年这7年期间，上海和北京的住宅销量合计数据位居前两名。这其中，从2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前两位。数据显示，2002年，上海住宅商品房销售面积达到了1846.4万平方米，北京为1604.4万平方米。另外，广州位居第五，天津位居第六。
在2002年住宅商品房销量前十城市中，东部沿海地区共有6个，此外还有位居东北地区的沿海开放城市大连。前十名中，只有3个城市来自中西部，分别是重庆、成都、武汉，均为当时人口城区规模名列前茅的城市。位居第三的重庆仅为870.4万平方米，不到上海的一半。位居第七的武汉，当时也只有393.1万平方米，长沙也只有207.8万平方米，郑州更是只有156万平方米。
表：2002-2008年35个住宅商品房销售面积数据
(单位：万平方米。来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理)
不过，尽管起步较晚，但这些中西部龙头城市的增速较为迅猛。尤其2008年后东部沿海产业加速向中西部转移，中西部的工业化进程大幅加快，城镇化率也大幅提高，中西部的强省会、直辖市成为人口流入的重点，这些城市的住房需求大增，房地产市场迅猛发展。相比之下，沿海大城市尤其是北上广这些一线城市，则保持较为平稳甚至有所减少的趋势。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，北京和上海已经明确进入了一个存量房为主的市场，二手房的成交量比新房成交高很多，所以整体的市场的供求不能只看新房这个层面，要关注到二手房的一个成交量，才能代表这个城市的实际的住房需求。
张波分析，一个城市的商品住宅的销量和变化，是受供求因素影响的。土地供应决定了一个城市供给的天花板，也就是说一个城市到底有多少房子可以卖，是看土地供应的。而城市的人口流入情况，是一个城市需求的天花板。人口流入少的城市，本身在需求方面也不会表现特别突出。
张波说，因为一线城市房价整体水平比较高，大量新流入的人口，不是通过买房尤其是买新房来解决住房问题。他们很多靠租赁的方式来解决居住问题，这也导致了不同城市在成交以及租赁方面的比例有所差异。
相比之下，中西部龙头城市由于整体的房价水平要比沿海大城市低不少，租房比例较低，买房压力也比较小，因此这些地方的住宅套均成交面积也会较大，这样一来，成交总面积也比较大。
西安创12年新低哈尔滨4年下降过半
从增速来看，35个城市中，共有10个城市2021年住宅商品房销售增速超过了10%，分别是杭州、合肥、北京、南昌、济南、南京、长沙、广州、福州和乌鲁木齐，其中东部地区占了6个。
其中，杭州住宅商品房销售面积增长32.8%，位居第一。2021年杭州住宅商品房销量为1954.3万平方米，在沿海城市中位居榜首，这一数据超过了2016年，创下了杭州历年来的新高。
与杭州相似，同处东南沿海的福州也创下了历年来的新高。数据显示，2021年福州住宅商品房销售面积达1686.26万平方米，位居第七。
从近年来的数据变化来看，部分城市的住宅商品房销量呈现高位回落态势。这其中，郑州2021年住宅商品房销售面积为2480.01万平方米，比上一年下降了18.03%，呈现连续三年下降趋势，是近四年来首次跌破3000万平方米，比2018年下降25.5%。
与之相似，西安2021年住宅商品房销售面积也是连续三年下降，比2018年下降了42.2%，创下自2010年来以来的新低。哈尔滨2021年住宅商品房销售面积517.07万平方米，连续四年下降，比2017年下降了52.5%。
表：2009年以来35个城市住宅商品房销售面积数据
(单位：万平方米。来源：第一财经记者根据国家统计局数据整理)
展望未来，我国楼市的需求主要在哪些区域？
贝壳研究院8日发布的《关于2023年房地产市场的预测与展望——以稳为主的供需新平衡》报告(下称“报告”)认为，2023年，核心城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高的份额。过去三年，市场持续向长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。这些城市过去人口净流入较大，需求提升快，但部分核心区新增住房供应跟不上，依然面临住房供需缺口。
第一财经记者根据国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》梳理各大城市的家庭住房数据发现，包括深圳、东莞、厦门、广州、佛山、宁波、杭州、上海、北京、温州、昆明、苏州等一二线城市租房居住的家庭占比超过了30%，这其中，深圳高达76.8%，东莞高达74.7%，也就是说在深圳和东莞，每4个家庭就有3个租房居住。此外，厦门这一比例也高达65%。
总体来看，这些租房比例高的城市，住房的需求也会更旺盛。此外，前述报告预测，除了城市之间的分化，城市内部分化也将延续，核心区拥有更坚实的人口和产业支撑，其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。

2023年1月保定房地产企业销售业绩TOP10

2023年1月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为6.3亿元，销售面积为5.1万㎡，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲，燕华城销售额位列项目榜榜首，爱情城位列第二。展望后市，预计随着宏观经济企稳回升，地方刺激政策发力以及购房需求回归，保定房地产市场或出现修复行情。

数据来源：
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-1月31日期间销售的商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
根据中指研究院监测显示，2023年1月，保定TOP10房企合计销售金额为6.3亿元，合计销售面积5.1万平，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产为保定房企销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，隆基泰和作为本土实力房企以0.97亿元销售额位列排行榜首位；爱情地产以0.95亿元销售业绩位列第二名；中翔房地产以0.85亿元列居第三名。销售面积方面，隆基泰和、爱情地产、中翔房地产销售面积分别为0.83万平、0.80万平、0.68万平。另外，TOP10房企销售门槛值为0.28亿元/0.26万平。

数据来源：
特别声明：各房企项目销售数据统计是以2023年1月1日-1月31日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2023年1月，保定商品住宅销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为4.4亿元，合计销售面积为3.78万平，其中TOP10的销售金额门槛值为0.28亿元。
河北深保投资开发建设的燕华城项目位列项目榜首位，销售金额为0.68亿元，销售面积0.55万平；燕华城为双国企开发商建设，项目信誉度较高；2022年下半年开盘以来，持续热销，在售主力户型为119~186㎡的3~4居，刚改、改善户型受到市场认可，项目内学校、公园、绿地、商业等生活配套齐全，交通通达性高，园区环绕两个公园围合而建，享受优质公园视野，致力于打造雄安式新生活示范区，销售去化较好。
▍宏观经济与政策环境
（1）央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制
2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市， 阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
此前，2022年9月29日，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确指出符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。随后武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至12月31日。本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。
（2）全国近20城降低首套房贷利率下限至4%以下
1月，受春节假期的影响，政策调控频次趋缓，截至31日，全国已出台房地产政策53条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。唐山、太原等地率先调整首套房贷利率下限至3.8%，随后多地积极跟进，2023年已有近20城降低首套房贷利率下限4%至以下。
图：调整商贷首套利率下限重点城市名单

数据来源：中指研究院综合整理
▍住宅市场
（1）房价：新房价格基本企稳，二手房成交均价连续14个月下跌
新房： 2023年1月，保定新建商品住宅均价为8867元/平米，环比持平，同比去年下跌0.63%，跌幅收窄。新房价格子2022年下半年以来波动较小，呈现企稳态势。
二手房： 保定二手住宅均价环比持续14个月下跌，本月样本均价为10101元/平米，环比下降0.21%，降幅较上月减小，减少0.02个百分点；同比来看，二手房成交均价持续下跌超30个月，本月下降2.80%，较上月减少0.36个百分点。
图：2020年-2023年保定新建商品住宅销售均价及环比走势

数据来源：
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
（2）成交规模：本月商品住宅（不含保障房）成交7.49万m²，环比下降
本月，保定市主城区房地产市场共发布4个建设工程规划许可证，5个商品房预售许可证，锦绣城三期、云海世家、燕华城等获证项目获证，预售房源总套数1412套，总面积15.66万平方米。
本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为7.49万m²，受春节假期影响，本月商品住宅（不含保障房）成交规模环比下降29.1%，同比下降51.6%。 展望后市，预计随着宏观经济走入正规，居民购房意愿回归，地方刺激政策效果显现，保定楼市或将有所起色。
图：2022年-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况

数据来源：
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
（3）成交结构：刚需市场有所回暖，但100-200万元总价段以及90-160m²面积段产品仍为市场主力
从成交结构来看，2023年1月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主，刚需市场有所回暖。 成交总价结构中 ，150-200万元总价段成交套数占比提高至26%，较去年提升4个百分点，市场改善需求支撑度较高；200-300万元高端改善产品占比持续提升；100-150万元总价段成交套数最大，占比为34%，较2021年和2022年有显著回落；同时本月100万元以下总价段成交套数占比回升，刚需市场有所回暖。 成交面积结构中 ，90-120m²面积段刚改产品成交套数占比最高，为41%，同比去年微降1个百分点；120-160m²面积段改善产品成交套数占比高居39%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为80%，市场支撑度较高；90m²以下面积段刚需产品占比同比微降2个百分点，呈现萎缩态势，但其中60m²以下的成交套数占比有所提升。
图：2021-2023年保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况

数据来源：
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
▍土地市场
（1）宅地供求及价格：主城区宅地成交规模为20.91万m²，土地市场热度仍然低迷
2023年1月，保定全市推出5宗宅地（含综合用地，下同），成交8宗；成交规划建面25.56万m²，同比下降55.2%，平均楼面价1717.5元/m²，同比上升26.7%，呈现出量跌价升态势；溢价率持续低位，土地市场冷清。
2023年1月，保定主城区宅地推出1宗宅地，成交1宗；成交规划建面8.32万m²，同比下降90.2%，平均楼面价1681元/m²，同比下降18.8%；地块为底价成交，土地市场热度低。
图：2022-2023年保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势

数据来源：
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
（2）典型地块：首昆房地产以1.40亿元竞得的徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块，该地块房价差7000元/m²左右，有一定利润空间
2023年1月，保定主城区土地市场中，首昆房地产以1.40亿元竞得徐水区巨力路北、经十八街东住宅地块为本月唯一成交地块。该地块规划为普通商品住房用地，成交楼面价1681元/m²，规划建筑面积8.32万m²，地块周边成交住宅地块较多，周边1km内成交4宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在1680-2100元/m²之间，与首昆房地产竞得地块价差不大；周边3KM内有2个竞品项目在售，价格9000元/m²左右，房价差7000元/m²左右，有一定利润空间。
图：CREIS中指数据产品查询巨力路北、经十八街东住宅周边情况

年轻人的情绪生意火了，在网上卖「脑子」、卖「蚊子」，如何看待这一现象？「情绪价值」背后反映出哪些问

1. 压力和焦虑：现代社会中，许多年轻人面临着巨大的压力和焦虑，包括学业压力、就业竞争、经济困难等。他们可能希望通过购买情绪产品来舒缓压力并寻求安慰。

2. 消费主义文化：社交媒体和商业推广的影响加剧了消费主义文化的发展，让人们更加追求情感满足和短期快乐。年轻人购买情绪产品可能是为了追求即时满足感和短暂的情绪安慰。
3. 心理健康关注：这一现象也反映出当前社会对心理健康的关注度增加。年轻人将情绪价值产品当做一种方式来关注和维护自己的心理健康。
然而，我们也需要意识到这一现象可能存在的问题：
1. 商业化泛滥：情绪产品市场的商业化可能会导致真正的心理健康需求被商业利益所操纵，产品效果被夸大，甚至有可能误导消费者。
2. 短期解决方案：情绪产品可能只是提供短暂的情绪安慰，无法解决根本的心理健康问题。长期而言，更重要的是关注心理健康的根本原因并寻求适当的支持和治疗。
3. 精神依赖：过度依赖情绪产品可能会使人形成对外部情绪调节手段的依赖，导致无法自主应对情绪困扰的能力下降。
对于这一现象，我们应该持有审慎和理性的态度。关注心理健康的同时，建议年轻人积极探索更多健康、长久和有效的方式来管理情绪，如寻求心理咨询、与他人交流、参与身体活动、培养兴趣爱好等。最重要的是，倡导社会关注和投入更多的资源来解决青年心理健康问题，以创造更健康、平衡的社会环境。