房价难以降低的原因？

从资金运作入手解决房价异常上涨问题
2004年以来房价猛涨的原因是什么？有人认为是房地产开发成本提高了，招拍挂使地价提高6.08%；建材涨价了，影响房地产的价格。建材、土地真的是导致去年以来房价异常上涨的直接原因吗？
资本金破解利润之谜
都说搞房地产最挣钱，可是开发商也最缺钱。据统计，房地产企业资产负债率平均超过70%。那么，开发商靠什么来运作一个楼盘的开发呢？首先靠的是低额资本金。这是破解房地产开发成本与利润之谜的关键点之一。
资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。投资项目资本金也可以用土地使用权作价出资。
1993年前后，我国房地产业出现不景气。为了拉动国民经济发展，从1996年开始，我国对各种经营性投资项目，试行资本金制度，出台《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定：投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，房地产开发项目资本金比例为20%及以上。国务院1998年发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》重申：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
这个规定是很宽松的，企业用只占项目总投资20％的资本金，就可运作一个商品房开发项目，赢利空间相当大，由此又引发开发商，不断用20％去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20％资金数额的钱，就会拿去投资这个房地产项目，实行滚动开发，去赚取更多的利润。这是目前开发商手头的地够开发3至7年，而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何商品房空置量那么多，开发商对房地产项目的投资还在不断增长的原因。开发商争着再多拿些地开发，由此拉动了地价上涨，拉动了房地产投资的大幅增加。
同样规模的项目，同样的经营利润，资本金投入少一半就意味着利润率高一倍。而且越是建造高档房，获利越高（从这也可知道为何房地产开发，出现中低收入适用房少的结构性失调）。
在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下，房地产投资大幅增加，表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。
鉴于近年房地产开发投资增幅过高，国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。但实行这个资本金比例，还有个衔接期问题。
预售破解成本之谜
破解房地产开发成本与利润之谜的另一关键点：我们房地产开发是通过预售来融资的。
我国的商品房建设，在实行住房制度改革之前，为了促进住房建设，采用了低资本金与可通过预售来融资等优惠政策。这个政策为我国商品房开发建设从零发展至现今规模，对提高城市居民住房水平功不可没。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上。值得注意的是，这里的提法还不是资本金。按目前建筑企业垫资施工运作规则，达到这进度所需资金，是由建筑企业承担的。
商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发商拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序。
开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据广东省房协市场分析课题组根据统计局数据作出的《广东省房地产市场分析报告》显示，2002年1至11月，广东省开发企业自筹资金占总资金来源的23.6%，2003年1至11月占20.3%，就算在国务院当年年初宣布将资本金由20%提高到35%及以上的2004年，也只占27.2 %，而同期的订金和预付款，竟分别占58.4%、59.4%、52.9%。
值得注意的是，这里的20％是自筹资金而不是资本金。也就是说，在实际运作中，资本金并没达要求（自筹资金20％而不是资本金20％），而又预售了，这缺口是由建筑企业垫资填补，而建筑企业垫资的钱，大都是向银行贷的款。
从国家统计局的数据来看，开发商的资金来源，来自银行的只占不到20%。
商品房开发用预售来融资的做法，形成虚拟性商品房，使得在现实中对“售楼宣传不真实”的投诉已是“小儿科”，大的是商品房开发建设项目烂尾，购房者投入毕生积蓄收不了楼。
建筑施工“包工包料”
按规定，开发商应该按工程进度给建筑方付款。但每个房地产项目都会有七八家建筑企业来竞争，建筑企业为了拿到工程来做，自己垫资也同意。
很多开发商把要求建筑企业垫资承包和拖欠工程款作为一种经营谋略，建一个房地产项目，工程款都由建筑公司先垫付。开发商预售了商品房，才有钱按工程进度付工程款给建筑施工企业，直到运作至主体结构完工。这是行业的潜规则。
建筑企业给开发商垫资建商品房，目前通行做法是“包工包料”，建材与工程款挂钩；建筑企业往往是低价中标，赢利靠建材大批购买的差价、靠材料供应商和设备供应商垫资、拖欠下游施工队的工资等办法获得。这种情况在最高人民法院2002年6月起施行的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释有所反映：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。”广东省高级人民法院执行局一位法官，以其处理众多拖欠工程款案件归纳得出结论：工程款中有60％是建材款。
于是，建材涨价只会使得建筑企业得到的赢利减少，而不会直接影响到开发商目前的商品房价格提高。由于房地产项目建设一般为两三年，建材购买合同和施工合同在项目开始时就签下，要影响也要等下一轮合同签署时。
就算房价与建材有直接关联，也不一定必然会影响到房价高涨。有人举近期一个实例：
2003年以来，尽管钢铁价格上扬了，可小轿车价格还在持续下跌。盖房子用的钢材比例再高，也不如造汽车，同样是钢材涨价，为什么汽车价格在一路下跌？如果说汽车还有个WTO因素的话，哪为什么空调、冰箱这些耗钢大户的价格在跌？这只不过是厂家的高利润空间缩小了。
另外，还存在开发商拖欠工程款问题，使得建材涨价与房价上涨距离更远。建设部建筑市场管理司调研组2003年1月完成的《关于建设领域工程款拖欠问题的调研报告》指出：全国房地产开发项目拖欠工程款979.17亿元。
协议出让使开发商用很少钱就拿到土地
我国原来实行低价协议出让土地。开发商具备相应资质就可以申请地皮，用很少的钱就可拿到地开发商品房。
当时，很多开发商不具备成熟的开发经验，只要能获取土地资源，就可以就这一宗土地而仓促成立房地产项目公司。获取土地资源的方式，从某种程度上说，决定产品的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力，忽视内在品质而草率地进行产品开发。这些公司由于盲目开发造成结构性的空置，是目前存在商品房高空置量的重要原因之一。
此外，各地不严格执行自1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》第四十四条——商品房预售要“已交付全部土地使用权出让金”规定，进一步使得开发商在地价上的资金压力大大降低：上世纪90年代初，各地为了扶持房地产开发建设，对国有土地使用权出让金的缴纳，采取了较为宽松的政策，一般在出让合同签订收取部分前期款项后，余款在两年内分期缴清。但有的开发商却长期拖欠土地出让金，对多次催交亦置之不理，开发商以更低的开发资金运作开发项目。
于是，只要有渠道圈地，开发商只需投入少量的启动资金，即可运作具有巨大赢利空间的房地产开发项目。有人指出，一个总成本1亿元的楼盘，开发商实际总成本不超过1000万元，有的连1000万元也没有。如果预售情况欠佳，就会产生烂尾楼、银行贷款形成呆帐和死帐等问题。
大存量低价地使实施招拍挂的宗数少
国务院早在2001年就发布15号文，明确提出经营性用地必须采用招标拍卖的方式进行。但至2002年底，全国实行招标拍卖挂牌方式出让的土地只占总数的15%。因为，开发商手头还有大量低价协议方式出让的存量土地。
针对土地市场 “双轨制”出现众多问题的情况，国土资源部和监察部2004年3月联合下发（71号令），要求各地政府必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。这使靠先占地、后交钱，甚至实际上没花钱就拿到地开发商品房赚钱时期成为历史。
在“8·31大限”新政出台之前，城市中已经批出去的地，已足够今后好几年的开发用地之需了。这导致招拍挂宗数很少，对房价上涨不会有影响。如广东某市2004年才9宗；上海市在2004年仅45宗住宅用地公开招投标，根本谈不上会直接影响房价上涨。
土地成本不会对房价有太大的影响，还因为开发商在做项目前期策划时，会充分考虑项目的土地成本，如果地价过高，那他肯定不会去投资这个房地产项目。各地目前都出现的土地拍卖流拍事情，就是个证明。
新政策规定：已经协议出让的土地必须依法在两年内投入开发，否则将收回。那些囤积了大量土地的开发商，会被迫把早先圈来的地投入开发，结果是楼盘供应量会急剧增大。从这个角度来说，土地新政不会使房价攀升，反而是个使目前房价下降的因素。
用别人的钱作为开发成本的运作轨迹
中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出：“多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金，以低成本或无资本扩张。房地产企业资产负债率平均超过70%。”
上述情况展示了，我国房地产一个开发项目资金运作的来源组成：项目总投资（100％）＝资本金（20%）＋订金和预付款（50%以上）＋由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额＋在运作过程中，向银行贷一些资金来周转运作；房子不好卖，订金和预付款回笼资金有困难，抵押商品房向银行贷款；贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款。
于是，只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在这过程中，开发项目大部分是运用别人的钱作为成本。
不过，按总投资额除去各种成本和税费，一个房地产开发项目利润却往往只是20％左右，经营差的是微利，甚至出现项目烂尾。
用自筹资金与用购房者钱建房的区别
对开发商低资本金的要求与独特的商品房开发用预售来融资这两项做法，使我国房地产业出现了房价与空置一并高企而持久，房地产投资增长明显高于销售增长，商品房空置面积大幅增加，而且增长累积非常高的怪现象。国外律师界和房地产界，对我国居民能容纳开发商用商品房预售款来融资这种做法感到不可理解：这不动产还没建怎么就卖了，还抵押了又卖了？商品房空置超过了警戒线，房价为何不会下跌？为何经济杠杆调节房价效果不明显？
从1995年开始，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。截至2002年底，全国空置商品房1.2亿平方米，其中积压一年以上未售出的积压房近6千万平方米。如以每平方米2000元计算，空置商品房的资金高达2400亿元。《央行2005年第四季度中国货币政策执行报告》指出：2005年12月末，全国商品房空置面积1.43亿平方米，其中，商品住宅空置面积8319万平方米。
不少专家根据以上数据认为全国商品房空置率，已超过了10%至15%的国际“警戒线”。
其实，对我国商品房空置率，不能简单套用国际上10％的警戒线来看。国际上的房地产空置率，是指开发商完全运用自筹资金开发整个项目，建的房子出现空置，也就是说投入的资金给套住了，达到了这个警戒线开发商就经营不下去。而我们现在国内的商品房空置并不是上述情况。从市场经济角度看，商人运作资本，本能是要以最小投入去实现最大的利润。开发商对商品房空置并不着急，是因为凭着商品房预售制度，运作一个商品房开发项目，开发商只投入10％～35％的资本金，工程款垫资又使建材涨价与自已无关，如拖欠工程款那更使建材涨价与自已离得更远，而达到形象进度后，运作又有占总投资50％以上购房者的订金、预付款作支撑，故此，一个商品房项目，开发商能卖掉一半商品房已有赢利，越是建造高档房，获利越高（这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因），由此，也可以知道，说房价上涨是由于商品房档次提高了，是站不住脚的，巨大的赢利空间完全可以忽略档次提升而增加的费用。至于空置的商品房，实际上是购房者的订金和预付款、开发商拖欠的工程款产生的。况且，因房价价位高而卖不出去而空置的房，目前是有政府减免税费政策去消化，就算真的卖不出去，开发商也可坐等地段开发成熟后，房子升值再卖出而多赚一些钱。
这种形同集资建房的预售运作方式，使得出现了电视机多了会跌价，我国商品房空置量超过了警戒线，房价并不会下跌的现象，更不会出现像股市那样的崩盘情况。
开发商赢利期望值
房价上涨既不是由于建材涨价，也不是地价上涨，哪究竟是什么原因造成的呢？我们回顾国家采取的一系列调控举措，就明白：这是由开发商的赢利期望值和购房者的心理承受能力造成的。
首先是国务院牵头，从2003年底到2005年头进行的追拖欠工程款行动。其次是国务院2004年将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。还有一个是建设部2004年修改《城市商品房预售管理办法》，商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”，改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”。与此同时，不少地方政府还将原来开发企业可分期缴交地价款的优惠政策，改为3个月内付清，并对开发企业以前拖欠的地价款限期缴清。
国家上述举措在大大压缩了房地产开发项目的超额利润的同时，也使开发商原来运作一个房地产开发项目的那么点资金，出现了很大缺口，又很难贷到钱。因为银行从2003年121号文开始，就严控房地产项目贷款，对商品房空置量大、负债率高的开发商，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。在2004年，金融部门连续采取加大力度措施：4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点；4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上；6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%；10月29日，央行上调存贷款基准利率。
面对国家收紧银根各项举措，开发商贷不到款来填补政府追拖欠工程款那部分资金缺口，商品房销售情况不佳的开发商，就搞些假按揭套现弥补资金不足；有些大开发商则是走正道，通过谋求上市等融资渠道，解决长远资金短缺问题。这是房价大规模上涨前的普遍现象。
在这种情况下，开发商要保持原来的开发融资运作模式和预期的高额利润，最方便的是涨房价。本来“8·31大限”和建材涨价这两项变化，加上国家上述各项举措，对开发企业有巨大赢利空间的商品房合理利润影响不大，但开发资金缺了一大截，而使赢利也与开发商原来的预期差了一大截。于是，便借建材、土地价格上涨之机提高房价，来补这个资金缺口和赢利预期差额。
谈到涨房价，就要了解开发商在投资这个房地产项目时的期望：开发商买地时，会有个心理期望值——投入20％资本金后，这块地按当时预算房价多少，能拿多少利润，心里会有个数。
而商品房进入预售期，大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式，而非“成本+利润”的定价方式。没有哪个开发商会因为成本低，而削减自己的利润空间。很多开发商目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，由于市场需求增加了，高价出售。
购房者巨大的承受能力
住房制度改革释放出巨大的购房需要是个不争的事实。个人购房从1997年的20%左右直线上升，到2002年已高达95%以上。城市居民（80％有福利房）和城乡结合部的农民，不少都靠出租旧房的钱买商品房；城市化使不少进城农民工在城市买商品房；城市的发展产生了不少拆迁户，他们会用拆迁费加银行按揭买商品房；等等。上述情况形成了巨大的购房需求。
开发商要提高房价提到什么程度，这要看购房者的心理承受能力。中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。
如此高的房价收入比为何中国还有那么多人买得起商品房呢？这是因为80％城市居民有“房改”住宅，如果这些居民出租“房改”住宅，用租金还银行贷款供楼买新住宅，不少人买得起，由此产生的银行房贷安全系数也很高。但从总体来说，从社会保障体系尚待完善的角度看，今天大多数城市的商品房价，已远远超过本地大多数人购买力的实际承受能力。
另外，老百姓有买涨不买跌的心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。老百姓从众心理在一定程度上能适应房价能不断上涨。
我们的房价上涨过快，是非市场经济行为的原因造成的。由此产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。供求关系决定价格，要求资源完全市场配置并双方地位平等，“只有卖不出的价，而没有卖不出的货”，而我国目前的房地产市场不是。故此，它出现了高房价与高空置持续并存、高空置而又不会崩溃的楼市现状。
取消预售关键是要与国际接轨
近年来，从中央到地方都对减弱预售负面作用有所动作。由于法律、行政法规只是定个大原则，具体细则由部门规章与地方法规确定，于是，中国人民银行2001年6月19日发出《关于规范住房金融业务的通知》规定：借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。2003年6月5日发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
建设部在2004年7月修订了《城市商品房预售管理办法》，将第七条预售条件原来规定房企预售楼盘应当提交“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料”，修改为：“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明”。
不过，从2000年至今，从中央到地方均采取措施，从市场秩序、预售批准、资金监控与土地批租入手，进行了多次严厉的整顿行动，期望将过热的房地产投资和不断高涨的房价压下来，但收效不大。这也可以知道，有人说我们对预售加强监管措施可改变负面作用，是对此情况忽略了。
根据采取各种措施效果不大的实际情况，中国人民银行房地产金融分析小组才于2005年8月5日发布《2004中国房地产金融报告》认为，要进一步完善房地产市场管理，是要考虑取消房屋预售制度。因为“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”这里只是提“可以考虑”，还没有将其列入议事日程。这是因为取消还需有个过程。由于现行的房地产开发是实行滚动开发，开发商已按20％资本金铺开去运作的楼盘不少，如果一下子取消，岂不是全都烂尾？况且，取消与否，其实中央早已交给各省和银行去自行解决。这可从国务院办公厅调控房价的八条意见看出：“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任”；建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》“省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查”，以及从上述银行规范文件也可看出，是由省级地方政府逐步取消用预售作为房地产开发融资的做法（这是由于各省经济发展不平衡而必须这么做）。
不过，要达到预期效果，关键是不能将预售仅仅取消了事，而是不将预售作为开发融资办法。这就必须与国际接轨。
世界上有许多国家和地区也有商品房预售类似做法。但关键的是，他们不是像我国内地将消费者购房钱作为房地产开发融资的渠道。
美国开发商可在房屋建成前进行宣传，寻找潜在的购房者销售，目的是拿与购房者签订的合同去获得贷款，并没有在建房之前，拿买方交来的钱用来建房子。在经过法定竣工验收程序，并在不动产登记机关登记前，不正式对外发售，而只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。该“书”规定：如果买方书面通知负责保管定金的第三方将定金退还买方，第三方必须不问原因，立即将定金退还。
香港楼花买卖合同须循田土厅和香港律师会商定的格式；楼花必须最少投资30％的资金；不能收取买家超过其单位楼价5％的订金；收款时，须在收据上注明“不得视为有效合同、以正式合同为准、有关款项将于4日内移交居中人记存于原付款人名下、除非该笔款项拨充单位楼价，将全数无息退还”。发展商与建筑贷款的支付是隔离的。这主要是由专业的建筑师和律师把关，依建筑进度分期转交发展商。发展商直接摸不到这笔钱。但风险是发展商的，一旦银行的贷款收不回来，发展商承担赔偿责任。
我国内地“按揭”是从香港传来，却有其名而无其实。内地按揭多用于预售商品房买卖，是房企销售期房的促销方式，冠按揭之名，行抵押之实，标的物所有权仍属按揭人。而香港按揭则是其所有权属于按揭权人。我国内地按揭，商品房所有权并不转到按揭权人名下，只是由按揭权人收执所有权证。香港按揭贷款由律师监管，按施工进度分期给建筑商，最后扣除一切成本费用后节余的才给发展商。律师违例或者疏忽造成当事人损失的，必须承担赔偿责任。香港律师楼每年都买一大笔保险费，以防不测。
从上述境外商品房预售、按揭具体操作的情况，我们可知他们的预售与我们的预售不是一回事。只有去掉影响市场发挥作用的因素，使商品房回归社会平均利润，我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金，供求决定价格就会体现出来，经济杠杆调节才起作用，才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。
有人担心这样做，会导致房地产业出现90年代初那样的不景气状况。其实，那时尚未实行低资本金与独特的预售融资做法等优惠政策，不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后没资金开发，而购买力又不足而引致的。今天，住房分配制度改革产生的巨大购买力，开发企业经过10年的资本积累，已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。目前，不少开发商、专家学者和行政部门人士，都呼吁将一些没实力的开发企业淘汰：在国外，哪有像我们一个城市有上千家开发商的呢！
在短期内抑制房价的几个办法
在现阶段要抑制房价异常上涨，最有效的办法莫过于从形成这次房价异常上涨的原因入手。从上面现象可知，这次房价异常上涨的根本原因，是国家收紧银根和追拖欠工程款和地价款，使开发企业资金紧缺引发了房价异常上涨。宏观调控进一步收紧银根，使开发企业更缺开发资金，而国家对建筑业安全生产的严抓，使开发企业新开发楼盘失去了不交齐相关费用也能开工的好日子难以存在。上述情况使原来的开发融资模式出现了一个大大的资金缺口，于是开发企业用涨房价来补缺口——客观上开发企业缺钱会使新商品房上市量减少而使房价仍持续上涨。
要将抑制房价到位，如果从导致的原因入手，举措应是与收紧银根相反的——有计划有步骤地放钱给开发企业，使缺口的钱得以填补而使新商品房供货量增加，从而使房价下跌。由于房地产开发的区域性非常强，如此一个一个对房价异常上涨的地区分步来做，不会有危险性而又会使房价有计划下调；也可由政府机构运用商品房预售办法来建经济适用房，这样可以有针对地用成本价来抑制房价异常上涨。
当然，我们也可以由政府监控物价职能入手去抑制房价继续上涨。我国物价部门早就规定房价的制定是根据成本、税费、合理利润来定。

小城市房子会越来越不值钱吗？

时代在变化，那么物价当然不会一成不变。但是要说一件商品涨价程度如何，也要看看工资收入水平负担该商品的难易程度的变化。房屋价格的上升现在不仅仅是大城市里遥不可及的神话了，在小城市里买房，价格也都大多不低。
近两年来，由于去库存和棚改户，小城市的房市受到了很强的刺激，房子价值普遍上升。但是大家有没有察觉到，有些同样在小城市的房子，估值就是不高呢？

房子作为一件商品，完成的成本无非都是钢筋水泥。同样材质建成的房子，在价格上却是千差万别。其实从房子建好的那一刻起，房子就处于折旧贬值状态。开了7、8年的车，卖出去能跟新车一个价吗？
房子之所以能保值，是因为它吸收了所依附的土地的价值。土地是少有资源 ，经济发达，人口密集的土地更是。如果一套房子很值钱，那一定是它处于的地段值钱。反之，如果一套房子没那么值钱，较先也是从地段找原因。其次，交通状况，周遭配套设施也是加分或者扣分的项。
小城市的二手房估值不高，或者说按照理想的市场价不好卖出去，还因为住在小城市里的，大多数都有房，甚至不只是一套。

有买房需求的都会看向屋内设计更受欢迎，户型更加科学宽敞的新房，二手房大多设计过时，装修整改比较费力费钱，而且户型可能偏狭窄。
有房的人还想买房，大多是因为成家生子，那么同样的价位，当然选择条件更好的新房。
小城市里二手房待遇一般，还因为在小城市的思想观念里，买二手房是没面子的行为。二手房在比较传统的人观念里，是别人用过的，住过的，不吉利的！因此在思想保守的小城市，二手房如非是必要，受欢迎程度很一般。

想在石家庄电业小区买房子，请问那边房价如何？单价多少？是否有发展潜力？谢谢！

90年代建造的房子，均价在将近7000/平方米，面积在60～80之间。太有潜力了，四十三重视重点中学嘛，学府房，如果上学最好租。因为没人卖房子。

上海租一套一室一厅的90年代老小区的房子要多少钱？

市区都是三千左右。莘庄可以租到，我看过中介的价格，主要看地段和家里的设施。
我以前在杨浦区，松花江路和延吉东路交叉附近，有十几部公交车，好多都是终点站，光超市的班车就4.5个，1千块可以租全配装修还可以，一室户的。那边蛮好的，我很喜欢，但是主要看你自己上班的地点了。
虹口的曲阳中心附近，家乐福附近，闸北的永和小区附近，普陀的曹杨几村，很多很多都很方便(在上海来说）。长宁区的北新泾现在也可以，也有地铁到，但是地图上看也不近，地铁附近估计也不便宜。
可以到客齐集去看看，不过要当心点。我租房反正都是找中介，虽然是中介费要付，但是至少稍微放心点。现在有很多二房东，你要当心哦。
不知道你的建成区和城乡结合是什么概念，因为只要是外环以内应该都算上海市区吧，我说的地方除了莘庄不太清楚，其他地方都在市区，哪个地方都很方便，生活机能很好。我现在住淮海中路，应该算市区把，地段好，价格也很贵，公交地铁更是没得说，但是生活机能很差，难道你还能天天去逛百盛太平洋？找房子是挺麻烦的，个人建议，你自己再考虑把。

市中心的老房子老小区最后的结局会是什么？

2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着， 市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和 社会 捐助。
老房子、老社区的概念与存在的问题
每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。
那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？
2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。
2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》， 总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。
其中还提到， 老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。 也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。
建成20年以上的老房子、老社区的现状：
所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。
老房子、老旧小区结局是改造、保留为主
很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。
首先，避免拆迁推高房价。 最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。
其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。 老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。
所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。
首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说， 老旧小区的改造前提是小区居民自愿。
其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。 基础类 指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。 完善类 指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。 提升类 指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。
按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和 社会 捐助。 原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励 社会 力量捐资。
老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给 社会 带来房价上涨等不安定因素。
所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。
我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的 历史 。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。
市中心的老房子老小区，最后的结局究竟会怎样？结合以往经验和国外案例，谈下个人的看法，权作交流探讨，仅供参考。
第一、对老小区老房子的基本认识
01、老小区老房子占用土地性质
我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。
城市的土地一般属于国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么，市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的，但城中村集体所有的土地除外。
02、老小区老房子土地使用期限
根据老小区老房子建筑年代不同，房子的属性会有差异，早期的老小区，一般属于福利房。98年开始住房商品化改革之后，市中心建起来的老房子老小区，一般都属于商品房。
一般来说，福利房的土地使用权往往是划拨的，没有使用期限限制，但却是免费使用的；商品房的土地使用权往往是出让的，使用期限是70年；但也有划拨的，在商品房早期会有这种情况。比如，昆明市金星小区。
03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利？
很简单，“房随地走”。
房子不能凭空建盖，不能是空中楼阁，必须建在土地之上！建好之后，不能移动，属于典型的不动产。
因此，讨论房子避不开先讨论土地，土地权利属性决定房子的走向。
第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向
01、城中村自建房
市中心也可能还有城中村，这些土地往往还是集体土地，集体土地上建盖起来的房子虽然老旧，但还是属于农房（农村合作建房也可归入农房中，部分是小产权房）。
由于宅基地没有使用期限限制，老旧农房只要能安全居住，不管户籍有没有迁出，依然可以继续居住、世代继承，房子的最终走向完全由产权人自己定。
当然，遭遇政府征收、拆迁，房子的最终走向就得跟着政策走，个人也就无法左右。
02、市中心福利房
市中心的各种老旧小区的单位福利房，土地往往是划拨的，没有使用期限限制，也不需要支付使用费。一般来说，只要房子还能安全居住，房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。
但要注意，由于福利房是划拨土地，没有交费就使用，即便已经将产权分割到职工名下，但这类房子的最终走向，更多还是由政策决定。
比如，房改单位被撤销，单位不存在了，话语权就会弱化，原有权益可能难以维护，相应的福利房在老旧之后，容易被征收、拆迁，那这时老旧小区就很难保得住，不得不面临补偿安置。
03、市中心商品房
98年开始实行住房商品化，第一代商品房开始面世。
但其实，在98年之前，市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让，但房子是委托承建，并不是像现在的商品房一样大面积建盖。
由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房，土地已经交费，办了出让手续；房子也是钢筋、混泥土的混合物，也是花了钱买的，则这类老旧小区老房子，在经过一定房龄后，会面临改造，也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造，延长房子的使用寿命，改善小区环境，让老房子老小区更好住。
这些改造完成后，下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题，房子的最终走向，大致有以下一些：
①拆迁安置
市中心的老小区老房子，区位优势佳，配套完善，土地价值大，加上建筑密度低，往往会有很多开发商都愿意投资拆迁，在原址上重建商品住宅小区。
对于老房子的业主而言，可以选择货币补偿，拿现金走人；也可以选择回迁安置，继续在这个区域居住。
②集资重建
市中心的老小区，区位优势佳，生活便利，容积率低，住户少，在70年届满时，房子已成危房，但又没有开发商愿意投资拆迁，业主可以再续70年的土地使用费，然后共同集资，委托专业的施工单位建盖住房，盖起来的新房，一部分归原有业主分配，多余部分可以出售，回笼资金。
③ 收归国有
老小区的土地年限是70年，这个期限届满时，房子已经属于危房不能住了，又没有开发商愿意投资拆迁，业主也不能达成集资重建协议，房子不得不随同土地一起收归国有！
政府收归国有之后，跟原来的业主就没有关系了，老旧危房可以连通土地使用权一起，再次挂牌出让，由摘牌单位自行拆除，然后按照规划建设。
④再次续期
老旧小区老房子在70年土地使用期限届满时，仍然可以安全居住，那么，业主可以交钱后再续70年土地使用权，继续住在房子里。当然，买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。
老旧小区老房子使用超过70年寿命是完全可能的！虽然国家标准是不低于50年，因为国外这样的例子比较多。
比如，新加坡组屋的产权年限就是99年，房子经过5年一小修，10年一大修之后，确实能住到99年，99年到期后，房子和土地一起收归国有，由国家再次统一分配，与原来的产权人就没有关系了。
像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家，建盖商品房的 历史 都是上百年，他们很多房子的寿命已经超过100年！
有个朋友在加拿大买的房子，买时的房龄已经287年了，传了好几代人，但依然可以正常居住，只是需要不断翻新、维修、维护，土地不是使用权，而是所有权，私人所有权，可以世代传承！为房子的永续存在奠定了产权基础。
但土地私有制不利因素就是需要每年缴税，这个税负还是比较重的，大致是两点几。也就是价值100万的房子，每年需要缴纳2万多的房产税，绝大部分税收归地方支配，用于改善当地民生，发展当地教育，雇佣警察维持当地治安，极少部分上交联邦财政，这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因！
现在很多人盲目地呼吁出台房产税，但不要忘了别人的前提，就是土地是私有的！也就是说，自己所有的房子和土地是可以缴税的，因为谁来拆房子，产权人愿意就拆，不愿意的话，就“神圣不可侵犯！”即便国王来了，也可以说“不”！
国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例，就是“风能进、雨能进，但国王不能进！”
说的是普鲁士国王（德意志帝国前身）威廉一世，发现在自己的行宫前有个磨坊，比较低矮丑陋，影响了行宫形象！于是，他派人以国家的名义去征用，谁知道不管开什么条件，磨坊主都不答应。国王一怒之下，强拆了磨坊，但磨坊主却委托了律师，将国王告上法庭，最后法院判决国王恢复原状！理由是私有财产神圣不可侵犯。
但现在，我的房子是我的，却只是盖在别人的土地上，我只是租地，我租的地，70年租期到了，还要续交土地租金，然后房子才能保住；如果不交，即便房子能住，也要被收掉；而且就算续期了土地，每年持有房子还要交钱，该怎么说呢？不好说，所以，房产税难产！
第三、市中心的老旧小区该怎么办？
01、接受改造
这几年出台了政策，中央财政也划拨了大量资金，开启了大规模的老旧小区改造。我认为，如果不需要自己出钱，只是让度部分小区权利，就可以换回小区改造，是可以的。
毕竟，老旧小区改造完成后，各种居住配套会更好些，有利于提升居住体验，也有利于提升房屋价值，延长使用寿命。
02、加速置换
现在房价很高，有些同志可能买不起新建商品住宅，会退而求其次地买老旧小区，这是部分老业主置换老房子的好机会，套现离场，落袋为安，可能是不错的选择。
03、等待拆迁
最值钱的不是房子，而是土地！
市中心的老旧小区，值钱的不是房子，而是土地，市中心的土地，寸土寸金，稀缺性不言而喻，正是由于这种稀缺性，导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。
因此，市中心的老旧小区老房子，基于所在区位优势带来的土地稀缺性，未来还是有多种选择，依然具有主动权，担心的就加速置换，淡定的就出租等待拆迁，应该都不会差。
很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的，富人都住在郊区，那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去，我已经实现了在郊区住大房子的梦想，回首看城里，城里的老房子大部分还在，可是房价飞涨，各个都成了纸面的百万富翁，千万富翁，各种羡慕嫉妒恨。
究其原因，第一主因是拆迁，次因是学区，其三是方便。
国外老城区是不能随便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也该留下，可是大部分四合院实在太破了，几十年的的私搭乱建，见缝插针，四合院早已变成“富”民窟，已经没有了保护的价值，拆旧盖新是最终的结局。
再说学区，一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量，当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时，优质的生源也外移了，几个传统的名校都是80 90年代打下的基础，名校办分校外移也已经在悄悄进行中，当然现在把郊区的大房子出租，自己带着孩子高价在学区租小旧房子住，他们是支撑老城区房价的主力。未来呢？政策一变名校搬迁，恐怕学区房就是一地鸡毛。
方便就不提了，网购时代，哪里都一样方便，停车是每天的事，上剧场几年也轮不上一回。
经济不好，公司也在外迁省房租，疫情之后，网上远程办公估计也和网购一样普及了，那时城里还有什么？还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗？恐怕不会了。
谢谢邀请 老房子老小区最后的结局是什么？
每个城市的老房子最后的结局不外乎两个，要么存在，要么消失。 留下来的老房子都以不同的方式存在着，如北京的四合院，上海的老洋房，它们因承载着 历史 文化与建筑艺术价值而备受保护，并且将一直作为 历史 文化的标签被保护着留存下去。而 中国大部分城市的老城区 又将是怎样存在呢？ 基本上都会迎来逐步的升级改造，也就是我们常听说的“旧改”，这是老房子、老小区最后的结局。
为什么会采取“旧改”的形式呢？
首先，老城区的老房子、老小区都存在 历史 遗留问题——老破旧。 面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题，必须改。
其次，市中心老城区的房子虽然旧，但是周边配套资源优势却不可忽视。 因为一个城市的中心基于多年发展的积累，基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说，市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨，甚至比新区的房子还要贵！因为老中心配套资源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。
随着中国城市化进程的推进，现在的政府正在进行大规模的旧改，这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当，也能更好地保护建筑原貌，留存建筑价值。
八.九十年代的建的老旧小区，三四十年 历史 ，己经老龙锺态。外墙斑驳，管道陈旧。由于楼层不是太高，又是钢筋混凝土结构，如果没有外力的冲击(比如地震)，再使用几十年不成问题。
有钱的城市，上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷设PVC管道，外墙加厚水泥涂层，内墙出白，除了整体结构，整修无一遗留。外观上除旧换新，也为市容市貌增色不少。
我所在的三线城市，财政实力不够，市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力，仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些微变化，更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题，正常使用完全可以。
八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心，拆迁户就能享受到政策优惠，能圆一个新居的梦。二是棚改，国家下拨资金扶持，推倒老旧小区，重建新的居民小区。三是政府征收，建设公益项目。
毕竟老旧小区体量非常大，不可能所有一步到位，如果没有以上三点机遇，只能将就居住。
现在居住老旧小区的居民，很多是经济上不太富裕，或年龄较大的退休人员，拆迁是让人头疼的问题，几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年，甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。
所以，有些规模不大的县市，宁可舍弃黄金地段的老旧小区，另择新址，政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样，扩大了城市面积，又减少了 社会 矛盾。
对于市中心的老小区，从二级旧里到上世纪中期的老公房小区，一般有 "拆, 改, 留"。过去几年以“拆”和动迁为主，这两年以“留”和“改”为主。
“拆”
“拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子，腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向，或者是市政项目动迁 (造地铁公路公共场馆等等)。
不过这两年一证一套了以后，拆迁暴富的时代就结束了。
“改”/ “留”
随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓，以及各种风貌保护的实施，市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。
对于比较有特色，地段比较好的老小区，可以让原居民迁走以后成片大改造，作为酒店，办公或者高档住宅等等用途，引入 社会 资金，面积和功能也和原来大有不同。
不过，个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民，如果想要改善生活，与其等待拆迁或者改造，其实不如自己主动想办法解决居住问题，毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢？
“拆”除了动迁以外，还可以原拆原还，在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅，增加原居民的居住面积以及公共设施。
市中心的老房子老小区在前几年会有一个旧城改造的过程，对前些年的老校区老校区住户来说，他们可能比较幸运，通过拆迁搬新房提升生活的质量水平。不过，随着旧城改造的升级，老房子老小区可能会通过电梯补贴或者房屋修复等形式完成改造。与此同时，对危旧房屋，未来可能还会存在局部性的危旧房屋重建过程。但是，对未来多数的旧房子旧城区来说，可能会通过墙体修复、电梯加装等形式完成改造，现阶段内全国棚户区改造任务已基本上完成，接下来大规模拆迁回迁的可能性会明显下降，但通过电梯加装等形式，也是旧房子老小区旧貌换新颜的结果。对市中心老房子老小区居民来说，也期望住上新房子，或通过加装电梯提升房子的真实价值。从大趋势来看，市中心的老房子老小区也将会面临着一系列翻新或加装措施，不断改善居民的生活质量与便捷度。
规模大的，尤其是临街的小区，等待拆迁。规模小的，背街小巷的房子，拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感，有相当一部分老房子因为规模和位置的关系，最终成为城市建设的死角，这是极有可能的。对于上述这样的房子，政府不感兴趣，开发商更不感兴趣，所以最终拆迁无望，运气好了，政府给你刷刷墙，路面弄平整，至于说看不见的地方，比如地下管网，楼内线缆，修缮的可能性并不大。此外，停车位、绿化什么的，也没地方啊，所以没法搞。
对于市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，价值攀升。
市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。
对于大多数城市来说旧城改造，整体的成本很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移，必然会导致城市中心的迁移。
对于老小区的去留问题，其实目前各大小城市的策略大多一致：
统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、 社会 化、精细化。
可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......
2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着，市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和 社会 捐助。
老房子、老社区的概念与存在的问题
每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。
那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？
2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。
2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。
其中还提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。
建成20年以上的老房子、老社区的现状：
基础配套设施差，居民生活困难。很多老旧小区面临着基础设施老旧和配套缺乏的双重困扰，一方面，水、电、气等基础生活设备老化，居民日常生活受到严重影响；另一方面，配套设施匮乏，很多老旧小区公共活动场所很小或者没有，绿化面积少得可怜，尤其是随着居民收入水平提高，停车位缺乏的问题日益严重，居民生活困难。
老旧小区公共区域无人管理，小区环境差、安全度低。老旧小区本身没有物业，而居住在老旧小区的人，大多是租客或者收入较低的居民，不愿意缴纳物业费引进物业，但是，小区公共区域确确实实又无人管理，外来人员可以随意进出小区，小区内乱丢垃圾、违规搭建等现象较严重。
老旧社区 历史 遗留问题较多，执法难度高。老旧小区一直没有统一管理，部分业主为了自己的私利，损毁绿化面积种菜，私自搭建车库、储藏室，各种违章违规现象非常严重，由于时间跨度较大，政策变化较多，加大了现在的执法难度。
所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。
老房子、老旧小区结局是改造、保留为主
很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。
老旧小区为什么不拆迁？
首先，避免拆迁推高房价。最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。
其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。
所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。
深圳富华村，老旧小区改造启动现场
老旧小区如何改造？
首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说，老旧小区的改造前提是小区居民自愿。
其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。
老旧小区改造的钱谁出？
按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和 社会 捐助。原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励 社会 力量捐资。
居民出资。居民出资的方式有3种：居民直接出资、使用公共维修基金和让渡小区公共收益。通过多种出资方式，减轻老旧小区居民强烈想改造小区的意愿而资金不足的压力。
政府补贴。各地政府将把老旧小区改造纳入安居保障工程，中央给予资金补助，重点是支持老旧小区的基础类改造。同时，允许市县政府对老旧小区改造筹集资金发行专项债券。
社会 力量出资、捐资。老旧小区原本很多都是单位公房，鼓励原产权单位给予一定资金支持，同时，引导、吸引 社会 其他力量出资、捐资。
减免税费。对参与老旧小区改造的企业的所得税给予减免，对老旧小区建成后的社区福利配套商业，如养老、托育、家政服务等服务机构免收增值税，对提供养老、托育、家政服务的房产、土地免收各类税费。
老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给 社会 带来房价上涨等不安定因素。
所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。
我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的 历史 。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。