房产证没下来能更名吗

房产证没下来是否能更名，视情况而定：
1、如果此处房产是全款购买，那就可以更名，新旧房主去开发商或售房处直接更改底单就可以；房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。对房屋产权归属起到最直观的证明；
2、原房主是贷款购买的，那就更不了名了。因为办理贷款的时候该处房产需要在银行做登记，同时银行会在房产处备案，所以此处房产已经在房产处挂名了，也就是说，要更名开发商说了不算，必须到房产处更名，到房产处更名就属于二手房手续更名了，首要前提必须等房照下来。贷款购买的房子，新房住必须等房照下来后，才能在房产处进行二手房更名过户。
【法律依据】：《中华人民共和国民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。
第五百四十五条
债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：
（一）根据债权性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

新买的二手房，房主的房产证还没办下来，如何与房主办理过户手续，过户费用贵吗？

1. 房产证还没办下来，是不可以办理过户的。

2. 过户的流程主要是：
   

（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

看中一套二手房，房主还未办房产证，而且在房管局没有备案，能不能直接到开发商那里去更名

如果未备案，理论上是可以的。具体的要你跟卖方去开发商那边说清楚，就说自己想一次性付款，正常情况下开发商也是想多收一点钱的，可以一次性收齐款也会乐意。只是开发商会麻烦一点，要把之前的发票和合同全部作废，相当于把一套房子的买卖手续重新做一次还不止。所以作废发票要付的税金肯定要你埋单了，还有些要收一点更名费，几千块不等 。 如果开发商愿意更名，你就在手续完备后把钱分别给卖方和开发商就可以了。以后跟卖方没有任何关系。

我看中一套二手房，但房子房产证还没有办下来，开发商那里更名也更不了。想问下什么方法可以保证我利益

卖家的房子是按揭的，目前，就不可以办理房产证过户的。 你要买他的房子： 一、得等他把房子房产证先办下来。 二、一定要卖家先把按揭全部还清。（一般他会叫你先把钱给他还按揭，房产证没更名，你的风险就很大）。 三、新房不到五年出售，属于炒房，还要交大笔的房产税。 四、交易费不少。 五、房产证办下来后，你要去更名，要提供与卖家的《购房合同》双方的身份证，户口本，需需要查证是否符合当地政府颁布的《限购令的条件》，以上的所有税和钱款都有谁来支付，都要事先在合同上写清楚。

我买了二手房，首付已经交了，正在办理房产证，在这个过程中卖方能不能单方终止房证的办理？

1、首先确定你已经和业主签订了正规的购房合同，这样的话卖方单方终止办理房产证的话就是违约，一般这种情况不会发生，因为业主赔付的违约金太多了（总房款的20%），如果业主单方终止合同，你又想继续交易，可以向当地法院提起申诉，现在的法律对购买方提供比较大的保护，可以直接强行过户到你的名下，如果没有签署正规的交易合同那就另当别论了。 2、如果你需要贷款来买这房子，抵押手续时在过户之前办理的，签署购房合同后，进行网签，之后业主需要配合你到银行办理抵押手续，。如果办完房产证之后你想不想抵押就和业主没关系了，是你和银行之间的事。