政治局会议释放积极信号：细化房地产因城施策 首提优化商品房预售资金监管

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 多位受访专家向21世纪经济报道记者表示，本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。 具体来看，“房住不炒”总基调不变，因城施策是主线，在此基础上，各地政策优化空间已开启。与此同时，优化商品房预售资金监管首次在政治局会议被提及，需求端与供给端政策形成合力，有助于市场企稳恢复，促进房地产市场平稳健康发展。 需求端两个支持 因城施策

因城施策完善房地产政策，释放出了哪些信号？

主要释放了以下三个方面的信号：房地产市场稳定发展不会改变、普通老百姓更容易购买房子以及各地将会出台有利于老百姓买房子的政策。

我们国家拥有着上百个城市，而且每一个城市的具体情况都是不一样的，所以必须要根据每一个城市的具体特点来提出不一样的对策。房地产市场对于我们国家的发展来说非常重要，所以每一个城市都必须要从自身实际情况出发来针对性的制定更多的政策。

房地产市场平稳发展不会改变

房地产市场的稳定发展政策在短时间之内是肯定不会改变的，我们国家已经明确的强调了，房地产市场是用来满足刚需性的需求的，而不是为了炒作而存在的，炒作虽然能够让国内的GDP获得发展，但是普通老百姓会面临着更大的压力，所以在短时间之内政策不会改变，房地产市场会平稳的发展。

普通老百姓更容易购买房子

这对于普通老百姓来说其实是一件好事情，因为普通老百姓能够得到当地政府的支持，从而以更低的价格购买到房子的，即便没有更低的价格，各个地方都会拿出更好的政策来，让普通老百姓购买房子。

各地将会出台针对性的政策

每一个地方的实际情况是不一样的，对于南方的一些城市来说，反市场拥有着非常不错的发展空间，但是对于北方的城市来说，房地产市场的交易量并不活跃，通过刺激房地产市场的发展能够让北方的市场变得更活跃更稳定。

虽然房地产市场有利于我们国家经济的发展，但是我们国家不能够让房价过快的增长，否则会让普通老百姓面临着更大的压力。房子是用来住的，而不是用来炒的，我们国家早就已经明确了，这一点各个地方也必须要落实。

国家对房地产定调，传递10大信号，支持购房者迎实质利好

尽管2022年房地产市场定调已经板上钉钉，但是大家依然期待这几天国家对房地产的重申和定调，希望能从中寻找到一些新的内容。

3月5日消息，政府工作报告中是如何对房地产定调的呢？ 报告指出，要继续保障好群众住房需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

然后还谈到新型城镇化质量的提升等方面，那么诸葛找房结合3月1日央行发布的内容及3月2日银保监会发布会相关房地产信息，谈一谈如今房地产到底处在一个什么样的地位，接下来要做的有哪些事，释放了哪些信号呢？

1、保障好群众住房需求成为房地产发展的第一要义。

不是说不重市场，而是说房地产市场回归居住属性成为最基本的需求和定位。我们要在这个目标下寻找机会，寻找方向，寻找策略。

2、坚持房住不炒的定位不动摇。

这次报告中再次重申房住不炒，包括央行也强调了房住不炒，可以看出这个定位自从2016年提出以来，就没有动摇过，也可以看出国家在保障好群众住房需求方面的决心和力度，从调控中则能看得出来。因为调控成果已经非常明显。

尽管去年四季度以来特别是今年以来，各地利好政策不断，但是都是在坚持房住不炒基础之上的因城施策。经济日报就说过，莫误读！“房住不炒”的定位不会变。

3、房地产泡沫化势头扭转，调控效果明显。

银保监会表示，房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转。要知道说出这句话那是一百八十度大转弯，前两年还在表示房地产泡沫的严重性，如今说法改变意味着楼市调控效果很明显，这是坚持房住不炒的结果和成果。

实际上，也是对房地产政策风向的调整给出了定调，此一时彼一时，所以，合理的政策宽松是有必要的，也是与时俱进的。

4、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

既然房地产的市场面发生了变化，政策上也不宜过紧，那就是继续坚持房住不炒的定位基础上，可以因城施策，确保市场平稳健康发展。

因城施策与房住不炒并不矛盾也不冲突，二者相辅相成，是确保市场健康发展的基石，是注重民生和市场的统一体。那么相对过去过紧的政策，很多地方城市将采取宽松的政策环境，以促进市场稳步回归。

5、稳地价、稳房价、稳预期的目标始终不变。

既然是房住不炒，要让市场健康良性发展，那么就要确保市场不会过大波动。都提到了稳地价、稳房价、稳预期，这三稳可以说既是目标，又是手段。而且三者密不可分，只有地价稳了，房价才能稳，房价稳了，人心和预期才会稳，反过来又会影响地价的稳定。

6、稳妥实施好金融政策，推动金融机构降低实际利率，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

房住不炒定位之下，最重要的当属自住需求，而目前则是刚需和改善性等合理住房需求，如何保障刚需又要满足改善？这个需要央行和银保监会在金融等政策方面加以引导。

央行表示，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，实际上，兵马未动粮草先行，各地已经纷纷在调整房贷方面做出了努力，支持刚需和改善购房者的合理住房需求。 因为只有他们也才是市场最健康的保障，也是第一条当中的核心目标，即保障好群众住房需求。

7、坚持租购并举，加大住房租赁金融支持，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

提到探索新的发展模式，什么是新的模式呢？保障性住房建设就不多说了，其实是包括商品房中的共有产权住房等，也包括公租房等。这些都是以住为导向，以人为本的政策性住房形式。

这是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来会继续加大租房市场的权益赋予，倒不是说真的实现租房跟买房一样，而是说将尽最大可能保障租房者的合法权益与购房者趋同。这是鼓励租房市场的表现。

从银保监会和建行董事长对租房的表态，也可以看出国家的政策导向。支持3亿新市民买房租房等需求。接下来将进入实质利好阶段。

8、肯定房地产调整是好事，但不希望调整太剧烈。

银保监会近日就房地产市场的下行发表看法，“2021年房价下降，楼市不像以前那么活跃，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

这应该是对房价最直白的表述了。 虽然稳定强调了多次，但是没有直接表态房价，这个就是给购房者吃定心丸的，无论是买了房的，还是没有买房的，都不要被房价大涨大跌所吓倒。

市场失去了稳定的基础，也就失去了房地产健康发展的基础。

9、提升新型城镇化质量，住房需求依然旺盛。

前不久官方刚刚公布数据，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，这个数字既是对过去成绩的肯定，也是对未来的期待。因为预示着未来还有更长的路要走，银保监会就提到，虽然去年市场成交活跃度有所降低，但房地产的住房需求还是有基础的。

住建部提到，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。再加上一些老旧小区群众改善需求，都是健康的住房需求。

但是要知道，新型城镇化不只是搞房地产，而是要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。

10、稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。

城市群这个问题就不用过多解释了，目前房地产市场较好的大多处在城市群，一线城市或热点二线城市不用说，一些三四线城市之所以没有陷入魔咒，还主要得益于城市群的效应。

未来城市发展、房地产发展机会一定在城市群或都市圈的建设，大城市离不开周边的城镇，周边的城镇也离不开大城市，只有促进大中小城市协调发展，才能走向更加健康的良性循环。

政治局会议定调明年楼市，“良性循环”目标提振行业信心

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。此次会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

在今年房地产行业面临深度调整，楼市步入“寒冬”之际，中共中央政治局此次会议的定调显得更为重要，对行业发展来说更具有指示性意义。首先，会议提出“支持”合理住房需求，明确地对外传递了稳楼市的积极信号；不仅如此，“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，这是基于目前房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。

“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，为明年房地产行业发展指明方向。图片来源/IC photo

“支持”释放积极意义，信贷政策或加速转向

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这样的表述，是对房地产给予明确支持的信号。

严跃进表示：“‘支持’一词已经有非常强的信号了，方向性很明确，是房地产市场的重大利好。既然提及了‘支持’，那么后续各类政策，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都应该给予支持，所以是一次全方位的有放松性质的政策表述。”

“这里的合理住房需求，可以理解为是刚需和改善型的购房需求，这和此前银保监会首提改善型购房需求的表述是类似的。”严跃进补充表示。

12月3日，银保监会在答记者问时也明确表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

事实上，自今年下半年以来，央行、银保监会等部门率先发声，对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款“一刀切”，这种做法即是对“合理住房需求”的支持。

而此次中央政治局会议以“支持”二字定调明年楼市，也意味着房地产行业“至暗时刻”或将过去。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。

“在前一轮调控之下，市场上部分合理住房需求也受到抑制。在限贷政策下，尤其是低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降得更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，也抑制了改善型换房需求的释放。预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持。”许小乐分析称。

此外，保障性住房作为解决住房问题的办法之一，仍然是明年政府将力推的重要工作。根据住建部披露的数据，今年，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，今年1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。由此估算，2021年全国保障性租赁住房的总投资额将超过1000亿元。

首提“良性循环”发展目标，防范行业整体风险

除了支持合理的住房需求外，此次会议还首次提出房地产行业“良性循环”的发展目标。

严跃进表示：“过去，讲房地产政策，主要是以‘平稳健康发展’目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。这也说明房地产市场的良性循环很关键，市场下行会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。此次提‘良性循环’，是对房地产产业链的一次重要表述 ，有非常强的信号意义。”

今年，恒大等房企的债务危机引发行业动荡。12月3日，银保监会和央行再次对恒大问题进行表态，重申恒大债务风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

同时，银保监会也同时表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

这一表态对于当下正在陷入债务危机或者流动性紧张的房企显得至关重要。一方面，房企的融资环境将得到改善，开发贷款、并购贷款将逐步到位；另一方面，随着住房按揭贷款的逐步放开，房企的回款也将加速到位，加速自身造血能力的恢复。

可以预见的是，随着合理住房需求被满足，房地产市场平稳运行，房企的经营逐步恢复平稳轨道。加之“三道红线”等监管政策的同步实施，房地产行业的泡沫也会逐步被挤出，房企主动降低杠杆后，房地产行业的风险会逐步控制，达到健康发展和良性循环的要求。

“房住不炒”不变！中央政治局会议首提“保交楼”，释放了何种信号？

很多年前就提出这个房住，不炒的概念就是说房子是用来住的，不是用来炒的，但是这些年房子价格只能说有一定的管控，但是让这个价格快速降下去仍然是没有达到这个效果。而且很多地方出现了越来越多的烂尾楼预售房，期房，大家买来之后房地产商交不出来房。

政治局会议提出保交楼的概念，也就是完善这个预售制度的监管体系，让房地产商更多的提供保障，包括但不限于现金的担保，资产的担保以及社会资本，政府方银行方的参与，保证这个房子能够按时交付。多方的联合参与之下，让这个房子更加安全可靠一点，轻易不再会出现那种烂尾的情况，这个是当下下大力气去实施，很有可能达到的一个效果也是比较现实的。

也有一些地方提出的全面取消预售制度，实行现房销售制度，但是这个说实话，动的蛋糕太大了，步子太大是走不了的。预售制度这个牵扯到多方的利益，无论是银行还是房地产商还是当地的，这个经济发展都有影响的，突然就要直接取消预售制度，那受影响的那些利益方肯定都是不愿意的，这些利益方加在一起的社会影响比普通的购房者的影响大得多。直接取消是不太现实的，那么完善这个预售房子的。监管制度是很有可能达到的。

从这些政策的变动上是能看出来大的方向是越来越重视房子的按时交付，越来越重视房子的质量，让更多的普通人通过自己的努力能买得起自己的房子，这是我们最终的目标就是大部分人勤劳致富，通过自己的努力能拥有一套属于自己的房子，只不过说实话这个目标还比较遥远，短期内想达到可能很困难。但是高山仰止，景行行止，虽不能至，心向往之，这个没有问题，应该朝着这个目标去努力。