商品房公摊面积规定 公摊面积到底该如何计算？

近两年，随着房地产市场日渐成熟，人们对房屋质量的投诉减少了许多，而相应的对公用建筑面积分摊问题的争议有所增加。置业顾问说好的套内面积是*平米，结果交房后却发现少了许多，引起消费者维权等一些纠纷。公摊面积到底该怎么计算？商品房公摊面积规定又有哪些呢？本期购房指南整理了商品房公摊面积的相关规定，供大家买房参考。

根据《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定，套内建筑面积各部分的计算方式/规定如下：

1．套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

2．套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙和非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入到套内墙体面积。

3．阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

4．套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

5．公用建筑面积由以下两部分组成：

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

②套（单元）和公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

6.公用建筑面积计算原则

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

公用建筑面积按以下方法计算：

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

7.公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和

8.公用建筑面积分摊计算

各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

了解了公摊面积的计算方式和相关规定，我们在购房房子时，就可以实际测量，计算自己房屋的公摊面积，维护自己的切身利益。防止一些本不该消费者所承担的共同面积被计入到公摊面积中。

（以上回答发布于2015-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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商品房公摊面积规定有哪些?公摊面积测算方法

1、突出墙面和在房屋内的承重结构柱的面积计算

在高层建筑中，因结构需要，在下面几层（商业区和办公区）可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中（分零摊位除外），这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。

此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不为某一户专用，把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。

《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的，而规范中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊，因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。

2、关于自然层的认定

《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”，这就要求必须对自然层有明确的定义。《房产测量规范与房地产测绘技术》一书中对自然层作了如下定义：房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，因此，复式（或跃层）结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题：

（1）户外楼梯、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井的面积会大幅度（甚至成倍）增加，势必会加大复式房（或跃层）权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说，一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口，只因是复式（或跃层）就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。

（2）当一栋房屋中复式（或跃层）结构与错层同时出现时，外墙面积如何计算。如图二中A部分为复式结构而上下为错层，显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层，如果复式与错层情况复杂，则外墙面积计算的难度会大大增加，同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到，我们都没有把复式结构（跃层）的上部算作自然层，这样相关矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题
这是从房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但是又十分隐蔽。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位探讨。

4、非住宅共有建筑面积的分摊方法

针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握，特提出“先整体后局部，分次计算”的方法。
从设计角度考虑，对非住宅而言，一般情况下其设计功能的最小单位为层，因此，把分摊的最小单位划定为层是合理的。这样，不管每层内权利人是否确定，都能保持其前后分摊界定的一致性。

在以层为最小单位进行分摊前，先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊，再以层为最小单位进行对功能区内共有面积的分摊，在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断，形成楼层内新的共有面积时，为能进一步明确各权利人应分摊的面积，应进行第三次分摊，即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步，这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处：

1、计算过程清晰明了，易于过程表达和判读；

2、在遇到按权利人购买力分割销售时，不会影响已发证房屋的权属登记面积。

5、空走楼梯的面积计算

在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看，空走楼梯确定是只为上部功能区使用；而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此我觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。

房屋面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房屋面积的准确与否涉及到千家万户的切身利益。因此，一个房产软件开发公司，在软件开发推广与应用房产软件方面，有理由了解技术细则并以之指导工作，这是至关重要的。

（以上回答发布于2015-12-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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商品房公摊面积计算标准

商品房公摊面积国家规定标准根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公摊面积按整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积计算。
【法律依据】
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

公摊面积标准是什么？如何计算公摊面积？

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。那公摊面积的标准是什么？又是如何计算的呢？

公摊面积的标准

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

公摊面积如何计算

房屋公摊面积的计算公式是，房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。公用建筑面积公摊系数等于公用建筑面积除套内建筑面积之和。住宅楼的商品房公摊系数是0.1左右，高层住宅楼的商品房公摊系数是0.2左右。

购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作，房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘大队接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。

哪些不计入公用面积

哪些面积不计入公用面积？即作为人防工程的地下室；高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。

挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

（以上回答发布于2013-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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商品房公摊面积是如何计算的

商品房公摊计算公式：公摊面积=建筑面积-套内面积
公摊面积包括楼梯，公共走廊，电梯及其他公共建筑等。根据建筑类别不同，公摊面积也不同，一般多层10%左右，小高层20%左右，高层20-30%，酒店式公寓30%-40%，一层商铺5%以内。
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