房企会不会把房子拆了也不降价卖?

当前位置:首页 > 业内观点 来源:威海房产网时间:2024-05-29 17:15:02

开发商宁可把房子炸掉,也不愿5折卖给刚需,对此你怎么看?

我国的房地产在2021年的下半年遭遇了寒冬,各个地区的房子销售额都不是很好,房子都卖不出去,这也导致了我国很多房地产企业倒闭了,就连大型房地产公司恒大也没有幸免于难。

人们都认为房地产在经历了这个寒冬之后,房子的价格肯定会下降,消费者们自然也会购买房子,毕竟房子是我们生活的必需品,即使价格在不满意人们还是会买的。但是没有想到楼市出现了倒牛奶的现象,从事房地产行业的350家企业都宁愿倒闭也不降价,这是为何呢?

什么是倒牛奶?

倒牛奶这种现象是发生在美国,美国是一个资本主义国家,该国家都是以资本家的利益为主。在上世纪的三十年代,资本家生产的牛奶数量太多,供给已经大于需求了。在这种情况下商家们只能将牛奶的价格降低才能够卖出,但是没有想到这些资本家们宁愿将多生产出来的牛奶倒进河中,也不降价进行售卖。

而现在我国的房地产企业也正在重现这种行为,开发商们为了自己的利润建造了很多房屋,市场上的空置房已经很多了,这些房子卖不出去,资金无法回转他们无法开始下一个项目,房地产企业是靠房子赚钱的,这些房子卖不出去,房地产企业根本没有任何的收益。

可是他们没有让房子的价格降低,降低到人们都能够买得起,而是以倒牛奶的方式宣布破产,将房子紧紧攥在自己手里。但是这些房企们宁愿倒闭也不降价的根本原因是什么呢?

降价买房会导致业主的不满

房子的价格虽然很高但是还是会有人买得起的,在房子价格较高的时候肯定会有一些人购买了房子,若是没过多久之后房子的价格下降的话,那些房主们意识到自己的房子贬值了,而且他们以较高价格买到了房子,他们肯定是不满开发商降价销售的。

房主们肯定也不希望自己的利益有任何的损失,于是就会进行维权,和其他房主一起抵抗这些开发商,要求退房。这样的事情是会发生在我们身边的,若是所有的房地产出售的房子价格降低的话,那么开发商们也会有损失,也会面临一些复杂的问题。

不利于楼市稳定

在房价持续上涨的时候,我国的专业人员发现了房价持续上涨会让老百姓买不到房子,他们的生活质量提升不上去,会影响人们的消费水平,我国的经济发展也会缓慢,因此为了人们和国家的利益,我国一直在对房地产进行调控。

这种调控是为了房地产稳定的发展,房子的价格不涨不跌就是稳定。而降价卖房子的话是会加速楼市降温的,房子的价格低了,人们肯定会哄抢房子,造成楼市的不稳定,因此为了楼市的稳定,降价买房这种行为是不可取的。

总结

楼市出现倒牛奶是为了房地产稳定的发展,也是为了让房主的房子们不贬值。这些开发商们也是不希望自己的公司倒闭的,但是在这种大环境下倒闭就没有别的解决办法了。

开发商宁可房子空着卖不出去,也不降价卖,是为什么

其实有很多原因影响着开发商不能降价 1、开发商一旦开发商降价,就会引起老业主的不满,可能会进行集聚性闹事等,对企业的形象极其不利,会影响后续楼盘的销售 2、现在很多购房者都会存在买涨不买跌的思维,在房价上涨的时候买,想着以后还会继续上涨,如果房价突然下跌,就想着会继续下跌,亏本买卖不值得。 3、 在三四线城市,地少人多,开发商在拿地时的成本也是一笔高昂的支出,人工费、材料费,后期的宣传费、税收等多项费用,建房成本自然是比较高的,所以即使房子卖不出去,开发商也不会做亏本买卖 4、有时候降价不是开发商自己能决定的,如果开发商都降价买房,难道土地也要跟着降价吗?地方财政又该怎么办?房地产作为我国经济

房企为什么宁愿破产也不愿意降价?

今年来已有近百家房企破产,为何多数房企宁愿破产也鲜少去降价?

今年来已有近百家房企破产,多数房产宁愿破产也鲜少去降价,我觉得房子是否降价,房企是无法决定的,它也没有这样的权力,如果房子一旦降价将会造成很大的影响,不仅仅是单纯房子的问题,对整个经济都会产生影响,所以房子是不可以轻易降价的,而且如果突然降价也会引起之前购买人的不满,到时候很可能会造成非常严重的后果,所以不是想不想降价,而是不能。

现在最不缺的就是房子了,到处都在盖房子,就连我居住的三线城市都是如此,更何况是一线大城市呢?据统计现在的住房可以容纳34亿的人口,可我们才只有14亿,这已经远远超过我们的需求了,但是房子仍然是我们生活中最大的消费品,甚至有人把一辈子的积蓄都拿来购买房子了,但最后的结果却是依然买不到自己心仪的房子,生活水平在提高,但房子也越来越贵了。

而每年都有数百家的房产破产,虽然听上去不少,但其实根本是微不足道的,全国大概有十几万家的房产,但破产的才几百家,所以根本无法造成什么影响,但是如果突然一个房产降价或者是一个小区,那结果就不一样了,一旦有房产开了降价的头,所有房产都要面临着降价,而且影响的不单单只有房子,只有和钱挂钩的都会产生影响。

那么全球的经济都有可能产生混乱,所以房子是一定不可以轻易降价的,而且之前购买的人也会崩溃,根本无法接受这样的事情发生,很多人买房还都是贷款购买的,如果突然降价我想很多人都不想按照原价还款,这也会给银行带来不小的麻烦,房子降价真的是一件大事,一定要慎重。

开发商“大量破产”,为何不降价“自救”?懂行人:3大难言之隐

百年之前,美国经济大萧条。乳制品产量严重过剩,大量牛奶滞销。于是,农场主为了保证利润,把大量过剩的牛奶直接倒进密西西比河。

百年之后,在中国的房地产市场上,“资本家把牛奶倒掉也不给穷人喝”的真实一幕,似乎正在如火如荼地上演——房产严重过剩,购房者趋于理性,大量开发商陷入房子“滞销”怪圈。更要命的是,很多开发商被缺钱、高额到期负债待偿等困境缠身,即便情况已经如此危急,但是全国大大小小的近十万家开发商,选择降价卖房让利刚需的寥寥无几。就算是有些房企已经到了“破产倒闭”的边缘,他们依然在“死撑不降价”。“倒牛奶”现象发生在被定义为民生的地产行业,着实让人唏嘘不已。

开发商“死撑”,就算是破产倒闭也不降价卖房这事,还就真真切切地发生了:人民法院公告网的数据显示,截至今年6月8日,今年房地产企业的破产数量已经高达210家,平均每天都有1.3家房企申请破产。非但如此,业内专家预测,未来3个月开发商“破产潮”或加速来临。预计到今年底,开发商破产数量或至少是2019年的1.5倍。值得一提的是,今年这些破产的房企中,不仅仅是名不见经传的中小开发商,排名前50名的房企里,光从资金周转情况(资不抵债)理性分析,就有12家有破产风险。

相比于前几年楼市火热时期,每年新开发商注册数量狂增,这两年开发商注册数量不增反减,而且年破产数量都超过500家,也称得上是“大量破产”的罕见现象了。

种种信号显示,开发商现在“很不好过”,有些甚至已然到了“吃不消”的地步,随时可能被资金链断裂吞没,导致破产倒闭。我们认为,主要原因有三点:

其一,这两年楼市进入“房住不炒”新周期,房价也逐渐趋稳回归理性,购房者尤其是投资炒房客对后市预期严重不足。叠加国家三令五申打击遏制投机炒作,非理性投资炒作市场的情况越来越少。除部分一二线城市供不应求还能保持一定的成交量外,其它城市房企各大项目基本陷入“卖不掉”困境。

尤其是2020年,随着一只突如其来的“黑天鹅”的降临,楼市更是雪上加霜——一季度开发商销售额整体直接下滑高达20%,即便是到了二季度市场逐渐开始回暖,但是开发商的卖房压力依然存在。房子难卖,就意味着回款吃力,缺乏足够的现金流支撑,大多数房企陷入“资金周转不灵”的危险境地。

其二,开发商的钱也都是从银行贷款而来,借来的钱是要连本带利偿还的。所以,开发商的压力,除了来自于房子难卖,回款不畅外,还有就是“巨额债务待偿还”的压力。房地产是资金密集型产业,而开发商“高周转”的背后其实更是高杠杆的压力。放眼望去,百强房企中,任何一家资产规模巨大的房企,实际上都是“欠一屁股债”。很多人不知道,房地产行业也是少数几个能把负债率做到高达200%的行业。一句话,开发商盖房子,都是拿别人的钱来盖房子,是一个资本 游戏 ,核心竞争力不是产品,是融资能力和融资成本。

2020年开发商有多少债要还?证券机构的统计数据显示,2020年,房企面临较大的再融资压力,信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元。其中,万科、恒大总偿还规模较高,均超过500亿元。这也就不难解释,为什么其它房企不动,这两家巨无霸房企,却在今年早早明智开启打折促销降价卖房了——压力太大,不抓紧卖房回款,真的可能“吃不消”。

其三,2020年-2021 年,开发商除了要面对房子难卖、待偿还债务高的压力外,还不得不面对“钱难借”的现实。国家银保监已经明确,2020年会维持一贯的“紧金融政策”,这意味着,开发商的融资困境依然不会有好转,即钱依然不好搞。

融资数据方面也显示,今年一季度开发商的融资未增反降,尤其是中小房企的融资难度也是大大增加了。其实我们通过多方打听,已经获悉,今年上半年部分银行和金融机构,对于除排名前30之外的房企,已经统统采取“断奶”行动了。这也就不难解释,为什么今年前两个月破产倒闭的近一百家房企中,绝大多数都是三四线城市的中小开发商了。

但地产开发绝不同于养牛产奶的简单逻辑。地产商打折促销卖房,以价换量,既能迅速消化库存,也能快速回款,填平资金缺陷,这种简单明了的“自救”道路就摆在他们面前,他们为何却视而不见,宁愿大量破产也还是不走“降价自救”的道路呢?

懂行人揭露:开发商并非不想降价卖房,而是不敢,他们有3大难言之隐:

第一个难言之隐:人在屋檐下,不得不低头。中国楼市说白了,还是政策市。开发商虽然对于拿地建房卖房有自己的一套体系,但是在新房售价方面,却压根没有自主定价权。尤其是2016年后,新房普遍“限价”,开发商更是有苦难言。平心而论,“限价”确实有利于抑制“地王”高定价,但是这种政策的强干预,却也让开发商的利润压缩到最小,而且新二手房倒挂的情况下,也直接导致了“限价新房”遭哄抢的火爆场面屡屡上演。

第二个难言之隐:很多人只知道“限价”是为了“防止房价上涨”,殊不知,其实在很多城市“限价”的真实目的是为了“防止房价下跌”用的。拿去年底被热议的安徽马鞍山“限跌令”来说,新规要求“新备案商品房售价不得低于备案价格10%”,换句话说,第一批房价备案之后,开发商再想更大幅度打折降价卖房,其实已经触碰了政策的红线。

有人可能要说,政策“允许房价下跌10%”,开发商也有降价空间了啊,这种幅度的降价对于卖房也有相当的促进作用了。这样想就大错特错了,这是完全不懂行的说法。事实上,即使文件如此规定,开发商也是不能真正这样做的,尤其是一些本土小开发商,降价卖房无异于天方夜谭。这一点从过去江西、安徽、河南等三四线城市开发商降价卖房,随后就被有关部门“约谈”、“喊话”、“斥责”,可见一斑。地方部门“不允许”开发商降价卖房,背后的逻辑,我不说,相信大家也都明白。

第三个难言之隐:开发商即便能顶得住地方施政主体的“不允许降价卖房”的压力,也几乎顶不住老业主的各种“耍赖式阻拦”。曹德旺曾经痛斥,中国房地产市场乱象百出,其中最可恨的就是,开发商自由降价卖房,老业主以利益受损为由,站出来阻挠反对,要求开发商,要么退差价,要么恢复原价,要么退房。简直毫无契约精神可言。房子归根结底是商品,但房价“只准涨不准跌”,真是世所罕见。

中小开发商首先是没有这个胆量降价卖房的,尤其是房子卖到过半的情况下,降价就意味着要顶得住老业主的各种花式阻挠。其实不止小开发商,即便是恒大、万科、碧桂园这样的大开发商,在打折促销降价卖房后,也有“撤回优惠”的先例,归根结底,还是无法稳妥解决买卖双方的价格矛盾。

除以上所有的原因之外,其实开发商之所以在重重压力面前,宁愿破产也不愿选择降价卖房,还有一个足以惊掉所有人下巴的原因——破产“更划算”:一则,降价卖房会改变市场预期,今天降10%,购房者就会理所当然认为,接下来还可能降更多,受“买涨不买跌”思维影响,降价卖房其实房子可能更不好卖;二则,开发商也是在赌明天,即赌政策突变,硬撑虽然很苦,但倘若赌对,一切就会逆袭改变;三则,在降价和破产之间,其实房企还有第三条路可选,那就是被大房企并购,虽然不可能一夜翻身,但至少结局不会太差。这两年行业间的“并购潮”骤增,就是最好的体现。

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