以旧换新购房将对楼市产生哪些影响

“以旧换新”购房政策的出台，对楼市产生了刺激楼市消费，缓解库存压力，促进房地产市场健康发展，提高居民购房意愿四个方面的影响。
1、刺激楼市消费。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑降低了购房者的购房成本，从而刺激了楼市的消费。据统计，自政策出台以来，已有数千名购房者通过“以旧换新”的方式购买了新房。
2、缓解库存压力。当前，我国房地产市场的库存压力较大，尤其是在三四线城市。通过“以旧换新”购房政策，政府可以引导购房者将手中的存量房进行置换，从而缓解库存压力。据统计，某二线城市的政策出台后，该市的库存房屋数量下降了30%。
3、促进房地产市场健康发展。政策的出台，有利于引导购房者更加积极地参与楼市交易，从而推动楼市的繁荣发展。同时，政策的出台也有利于稳定市场预期，避免房价过快上涨。
4、提高居民购房意愿。政策的出台，使得购房者在购买新房时可以获得一定的补贴，这无疑提高了居民的购房意愿。据统计，自政策出台以来，我国居民的购房意愿指数上升了10%。

多地加入鼓励“换新购”行列
2023年10月20日，据“宁波住建”公众号消息，由宁波市住房和城乡建设局指导，宁波市房地产业协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34个楼盘加入“买新卖旧”。
宁波此次推出的所谓“换新购”服务，指的是购房者出售二手住房、换购新建商品住房。主要分为三个步骤：一是签署协议，明确房源；二是锁定房源，优先售卖；三是根据成交与否，履行合同。
对于不少人担心的原房源卖不出去的问题，宁波此次明确，在协议规定期限内（倡议期限为30至90天内，具体以协议约定为准），经纪机构通过“优先卖”服务，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速二手住房销售。
此外，据江苏省连云港市住建局官网10月17日消息，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业、经纪机构为参与“换新购”的购房者提供专属房源和优惠方案。
各地对“以旧换新”的推进也各有特点。浙江省海宁市日前发布房产新政，其中提到鼓励房产“以旧换新”，2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。

老旧小区改造国家最新政

国家最新关于老旧小区改造的政策聚焦于提升城市更新和旧楼房的宜居性，强调了资金投入的增加和社会资本的引入。"以旧换新"政策鼓励居民将老旧住房置换为现代化住房，同时采用节能技术提升建筑能效。对于具有历史价值的建筑，政策着重于保护和维修。
尽管2023年的具体政策细节尚未完全明朗，但可以预见的是，将根据实际情况进行调整。以旧换新政策涉及到政府回购并提供补贴，允许业主进行房产置换。然而，这一政策在某些城市的实施已经暂停，实施细节可能存在地区差异。
参与置换过程的业主需要遵循以下步骤：首先，充分了解当地政策，包括适用范围、条件和补贴细则；其次，聘请专业人员评估房产价值；选择是直接置换还是分步操作；办理必要的过户、补偿和补贴申请手续；然后，与相关方签署协议，明确权责；最后，根据协议获取补贴。但请记住，不同地区的具体政策和补贴标准可能不同，因此建议直接咨询当地政府或房地产企业获取最新信息。

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法的第二十条

本办法自1999年5月1日起施行。
建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明
（一九九九年七月二十七日）
针对经济形势，中央对扩大住房消费进一步作出了部署，特别要求加快开放住房二级市场。国务院有关部门及各地方人民政府正积极研究制定有关具体措施。建设部就已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题向大家作一介绍。
一、关于开放已购公有住房和经济适用住房交易市场的现实意义
加快开放已购公房和经济适用住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。从部分省、市试点的情况看，开放已购公房和经济适用住房的交易市场有着十分积极的现实意义。
第一，有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。职工按房改政策购买公有住房时，一般是根据单位分房情况，先住后买，没有多少可选择的余地。随着居民家庭收入和生活水平的不断提高，相当一部分已购公房居民急于进一步改善居住条件，希望通过以小换大、以旧换新，实现住房的升级换代。但这部分居民单靠家庭积蓄来购买商品房往往又是不现实的。开放住房二级市场后，将这部分存量房屋资产转化为货币资金，加上家庭的存款及政策性和商业性的贷款支持，就可以大大增强这部分居民的住房购买力，从而使这部分原来游离于市场之外的住房消费群体进入市场，更广泛地调动起群众住房消费的积极性，进而促进增量住房的消化和住宅建设的发展。因此，在停止住房实物分配后，开放已购公房和经济适用住房的交易市场将成为拉动住房消费的一个重要方面。
第二，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的深入发展。向城镇职工出售公有住房和向中低收入居民出售经济适用住房是住房制度改革的一项重要内容。经过十多年的房改实践，越来越多的职工家庭住房已成为私有财产。而房改的目的是实现住房的商品化、社会化，已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性。同时，随着人们产权意识、市场意识的增强，职工在购买住房时，除了考虑其经济承受能力外，也会更多地考虑其所能获得的权益。如果长期不能解决再交易的问题，必然会使职工对购买住房特别是经济适用住房产生后顾之忧。因此，当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。
第三，有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房需求。由于城镇居民家庭收入水平、住房消费能力等差异较大，开放住房二级市场后，就等于把住房市场中最大的一块资产盘活了。由于住房二级市场量大面广，在价格、区位、户型等方面选择余地大，有利于满足不同层次居民的住房即期消费需求。如，刚步入社会的青年家庭需要的是小户型住房；住房困难家庭需要的就是面积大一些的住房；而有些家庭住房虽然不困难，但因位置不合适，希望调整住房；等等。开放住房二级市场后，通过市场机制的作用，将在相当程度上促进存住房的有效配置，满足不同层次的住房需求。
第四，有利于相关产业的延伸和发展。将加快房地产中介服务、装饰装修、物业管理、房屋租赁等的发展，增加更多的就业岗位。如上海市开放住房二级市场后，住房置换、住房置业担保等新兴业务应运而生，房地产经纪活动也异常活跃。仅房屋置换公司就吸纳了800名下岗纺织女工担当“房嫂”，为买卖双方牵线搭桥，带来了良好的社会效果。
从部分省市的试点情况看，广大居民对开放已购公房和经济适用住房交易市场是积极支持的，这一举措对促进市场流通、刺激住房消费的作用也是十分明显的。如，上海市共有20069户（其中仅今年上半年就达8963户）职工家庭将已购公有住房上市出售，其中有约90%家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建筑面积43平方米，增加投入15．91万元，仅此一项就增加住房消费量近83万平方米，新增个人直接住房投资22．54亿元。江苏省南通、常熟、江阴三个城市自4季度开展已购公房上市试点以来，已有4360户居民出售已购公有住房，其中3850户（占总数的88%）以旧换新、以小换大，平均每户增加住房面积40多平方米，新增的购房支出总计6亿元，带动的装修、家具等间接消费总计5．67亿元。青岛市自3月开放二级市场以来，房地产交易中心受理的已购公房上市出售登记已达1．3万户，96万平方米。（注：上述数据统计截止时间均为6月底）
二、关于出台的有关政策文件
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》（国发〔1998〕23号文件） 关于“培育和规范住房交易市场”、“稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场”的精神，在总结部分省市试点经验的基础上，建设部经会签国土资源部，于四月发布了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令），该办法主要规定了开放二级市场的基本条件和上市交易程序，明确了上市准入制度。经国务院原则同意，财政部、国土资源部、建设部又联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），进一步明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售中所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策。这两个文件的发布，是促进和规范住房二级市场开放的指导性文件。鉴于北京市的特殊地位，国务院有关部门还参与制定了北京市的相关政策（即将由北京市人民政府公布），这是三部文件在北京市的具体化。
三、关于已购公有住房和经济适用住房的产权问题
产权明晰是已购公有住房和经济适用住房上市出售的基本条件，也是群众最关心的问题。三部文件及我部69号令明确规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有；已取得合法产权证书，即房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证，可依法进入二级市场交易。同时规定，对《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》实施前，个人已领取房屋所有权，但尚未领取土地使用权证书，在2000年底以前需要上市出售的，产权人可以凭房屋所有权证书上市出售；土地使用权证书的办理两步合并为一步，即在该住房出售后，由购买人凭变更登记后的房屋所有权证直接办理土地使用权变更登记手续。
对因各种原因，尚未取得房屋产权证书的，当事人可向房屋所在地房屋权属登记发证机关申请办理。公有住房出售单位应当及时履行有关房改审批等手续，并提供相关资料，积极协助买房个人办理房产权登记工作。房屋权属登记发证机关应按照规定的产权登记发证时限要求抓紧办理。任何单位和个人都不得以任何理由阻止或妨碍个人住房产权登记发证工作，也不得扣压个人住房产权证书。对此，建设部曾专门下发《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》（建住房〔1999〕119号），进行了部署。
四、关于不得上市的几种情况
为了保护二级市场权益人的利益，防止在实物分配体制下形成的住房分配不公现象通过二级市场合法化，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即；1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；2、住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6、上市出售后形成新的住房困难的；7、擅自改变房屋使用性质；8、其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。
五、关于已购公有住房和经济适用住房上市出售需要履行的必要手续
1、由产权人向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交相关材料。房地产行政主管部门按照有关规定对其申请进行审核后，十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。
2、经审核，符合上市出售条件，准予上市出售的，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，缴纳有关税费。
3、买卖当事人在办理完成交易过户手续之日起三十日内，向房地产行政主管部门申请房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记手续。
已购公有住房和经济适用住房上市出售，原则上应当尽可能简化程序，降低收费，以方便群众，减轻负担。建设部在《关于进一步转变工作作风，切实加强和改善房屋权属登记发证工作的通知》 对有关问题已提出了相应要求。
六、关于上市出售价格确定及其管理问题
已购公有住房和经济适用住房上市出售成交价格，按照政府宏观指导下的市场原则，由交易双方协商议定。（根据三部文件规定，土地出让金或相当于土地出让金的价款需由购买人交纳。）按照《城市房地产管理法》 的规定，应向房地产交易管理部门如实申报成交价格。房地产交易管理部门要对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估，并以核实的价格作为计征有关税费和收费分配的依据。
七、关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题
由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》 的规定，由购买人向国家补交土地出让金。
对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。
土地出让金和相当于土地出让金的价款在缴纳标准上是一致的，即均为不低于该住房座落位置的标定地价的10%，具体比例由各地确定。考虑到多数地方尚没有标定地价资料，而二级市场的开放又是当务之急，实际操作中各地可根据具体情况确定征收方式。如北京市经研究论证，并经国务院房改五人小组原则同意，拟按房屋成交价的3%（相当于标定地价的10%）作为应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，以便操作执行。
购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
八、关于已购经济适用住房上市出售收益分配
经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的政府指导价，因此，三部文件明确：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定交纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。
九、关于已购公有住房上市出售收益分配
由于职工按房改成本价购买公有住房时享受了各种不同程度政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本上没有考虑或很少考虑这些因素。但再按市场价上市出售时，这些因素必然会变化。因此，为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大来的收入不公平问题，三部文件对已购有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定交纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本收益，另一部分则是净收益分成。
1、基本收益。是相当于其住房面积标准部分的经济适用住房价款，即该家庭中职务较高一方应享受的住房面积标准与上市出售时当地经济适用住房基准价格之乘积。这一基本思路的确定，主要是考虑保持新、老房改方案之间的衔接和新、老职工利益的平衡。经济适用住房基准价格是住房货币化方案中老职工计发一次性补贴的基础，也是新参加工作职工按月计发住房补贴的依据。因此，已购公有住房上市出售时，把住房面积标准以内的经济适用住房价款确定为出售人应得收益基数，相对而言比较合理的。
2、净收益分成。若因上市出售价格高于经济适用住房基准价格等原因，出售收入高于出售人应得基本收益的，三部文件规定：净收益部分应按超额累进比例或一定比例缴纳所得收益，剩余部分归出售人。所得收益由房地产交易管理部门代收后，按规定上交财政或返还原产权单位。净收益分成的两种处理办法具体采用哪一种，由地方确定，但原则上房屋成交价格差异较大的应当采用超额累进方式，房屋成交价格差异相对较小的一般适用于按一定比例缴纳。北京市采取了按超额累进比例缴纳的方式，即：成交价在4000－5000元/平方米的部分，20%缴纳所得收益，80%归出售人；成交价在5000元/平方米以上的部分，50%缴纳所得收益，50%归出售人。
净收益实际上相当于原产权单位购建该住房时实际支付的配套费等土地收益，理论上应当全部返还原产权单位或财政（原由中央财政或地方财政投资的行政机关、事业单位住房）。但考虑到已购公有住房上市出售后，该户家庭按规定不得再按照成本价或标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房，而只能按市场价购买商品房，因此，为了保证其必要的购房能力，调动其购房积极性，将部分净收益留给出售人是必要的，总的精神是这部分收益越高，单位分成的比例也越高。
十、关地超标住房的处理
超过面积标准的住房须于上市出售前按规定进行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。
十一、关于物业管理
已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分，经双方结算后随房屋产权同时过户。
十二、关于税收政策问题
为了进一步搞活住房交易市场，鼓励和支持住房建设、消费和流通，国家将出台相应的税收优惠政策，具体办法由财政部、国家税务总局另行规定。
十三、关于违规行为的处罚
根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，违反规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。违反规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

面对当前世界经济形势中国将如何应对并有所作为？

第一、稳政策。
中国经济总是陷于大起大落困局的一个重要原因，就是宏观经济政策大起大落，其根源在于行政权力对市场经济的过度干预。政府的过度干预不会造就一个有效市场和有效政府，只会让市场低效，并且滋生寻租和腐败的空间。保持政策相对稳定的核心就是要减少政府频繁的短期宏观调控，代之以加强长效的市场制度建设，这也是中国建立和完善社会主义市场经济体制的题中应有之义。
比如，股市和楼市就是中国经济的缩影，在很大程度上由政策调控，总是大起大落。股市相对稳定之所以重要，在于如果股市不稳，大幅度下滑，会大幅减少家庭资产，加上居民的现期收入上不去，生(生计)、老(养老)、病(治病)、居(居住)、教(子女的教育)等消费预期不断增加，现期的消费就会受到挤压，内需不足的情况会不断恶化。再看楼市，自2003年国务院发布18号文以来，政府每年都会出台若干对房地产宏观调控的政策，但是总给人头痛医头、脚痛医脚的感觉。不可否认，房地产行业存在着很多急需解决的重大问题，存在着严重的贫富差距和房产资源配置的低效率问题，近期又伴随着房价上升过快的问题，但解决问题的根本方法不是频繁的价格管理和政策手段，而是切实加强房地产市场长效制度建设。
应从促进土地城乡流转、开征房产物业税种、加强银行风险管理、构建住房保障体系、推进住房租赁市场建设、完善土地拍卖制度等涉及面广、影响面大的制度建设方面入手，多管齐下，实行一般均衡的综合治理，建立有效市场，让市场充分发挥作用，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与需求，从而促进房地产市场稳定健康发展。
尽管有一些好的措施，与我们的建议有重叠之处，但我们对其将政策目标瞄准高房价，而不是房地产市场严重的结构失衡，以及由此而采取的一系列非法律定义的行政手段感到担忧。它可能无法解决深层次的结构性矛盾和问题，而且会破坏市场的自我调节作用，激化供求失衡的矛盾。如果房价被人为遏制，不能提供足够的投资和生产激励，也就无法保证有效供给。当前的房产宏观调控政策，已带来如下一些负面效应。
一是产生激励扭曲，使得政策目标与实际结果相背离。比如，提供纳税证明或社会保险缴纳证明条款，本意是遏制投机购房，恰恰无法挡住外地有钱人(不需贷款)异地购房，却将那些要靠信贷支持才能在城市里购房的非户籍人口挡在了门外。这也背离了城市化规律。
二是引发道德风险，使得市场沉迷于政策预期和博弈。由于信息很难对称，很多政策的监督成本巨大，将会引起五花八门的社会乱相和道德失范，如虚开证明、借名买房、假按揭、行贿受贿等，更有甚者上演起假离婚的把戏。
三是破坏政策相对稳定，使得政策随着房价上下起伏。一旦打压房价的新政影响到我国经济平稳增长(不是没有可能)，如何处理这些限制性政策?临时性的政策撤销之后，消费者暂时被压制的刚性需求再又报复性反弹，政府又要如何应对房价上涨的卷土重来?因为从长远看，中国房价的上涨是一个不可逆转的趋势。
四是阻滞市场改革，使得计划手段扰乱市场自发秩序。比如，将稳定房价的责任归于地方政府，实际也赋予了其超越法律权限干预市场的权力，可能会导致价格的扭曲并增加政府权力寻租的机会。政府应该管的是法定的住房保障，而不是市场的住房价格。
第二、调分配。
改革的实质就是利益关系的重新调整。改革开放30多年来，中国经济持续高速增长带来了社会财富“蛋糕”的快速变大，但是国民财富分配格局的不合理程度却日益加深，主要表现在三个方面：一是国与民的收入差距拉大，我国居民收入比重由1988年70.5%的最高点下降至2007年的59.1%，国家财政收入在1993年至2008年之间的平均增速超过19%，大大超过整个经济发展的速度，政府从经济发展中得到的好处远远多于居民收入，且财政支出又大多用在推动GDP增长和自我消费上，而不是涉及公共利益的教育、医疗、社保、环保等事业上，使得老百姓捂住钱袋子不愿消费;二是贫与富的收入差距拉大，我国基尼系数由1982年的0.249拉大到2008年的0.47，社会各阶层的差距越拉越大，因制度性利益冲突和不均等而产生各种矛盾趋于尖锐化，已成为很多群体性社会冲突事件的主要直接源头，如不加重视将影响社会稳定的大局;三是城与乡的收入差距拉大，我国居民收入之比由1978年的2.57倍增至2009年的3.33倍，城乡二元结构问题非但没有缓解，反而有固化和加剧的趋势。这些问题不解决，都将严重阻碍中国经济转变发展方式和调整经济结构的进程。
毋庸置疑，收入分配改革必须要谋划长远，但久拖不决肯定不是解决问题的办法，短期内还是应该拿出若干能够起到实效的具体措施。建议政府下大决心从国企收入分配改革、财政税收政策改革等硬骨头入手，促进政府从与民争利的发展型政府向公共利益服务型政府转变，从行政干预过多的全能政府向让市场充分发挥作用的有限政府转变。首要的是，改革现有的国有资产收益分配制度，将大部分国有收益真正转移到公共支出领域，如充实到社保中去，让作为国有资产名义所有者的全民，真正享受到实实在在的收益。其次，应该提高起征点、降低税率、建立必要的减免退税机制，切实降低中产阶级和工薪阶层税负，同时开征(或加大)资源税、房产税、遗产税等国际经验表明可有效缩小收入差距的税种等，让税收真正起到调节收入分配的功能。
第三、拉两头。
首先，我们认为要增加对农业和农村教育的投入，加快现代农业建设，使粮食供给保持稳定增长，建立让农业增产、农民增收的长效机制，增强8亿农民的消费能力，有效激活农村消费市场。当然，我们更应该将三农问题置于中国城市化的大背景下去考虑，积极推进农村城市化、农民市民化的进程，这才是消除城乡二元结构，解决“三农”问题的根本出路。
其次，我们认为要大力促进服务业发展。目前，我国服务业占经济总量的45%左右比重不仅与成熟发达国家相比，甚至与其他主要发展中国家相比都低不少。美国、英国、德国、日本等发达国家的服务业通常占GDP的65%以上，而巴西、印度、俄罗斯、韩国、菲律宾等发展中国家目前的水平也都在55%以上。
相对而言，服务业对能源、资源等要素的消耗较低，它并不会像需要大量基本原材料投入的行业一样，由于当前持续高企的原材料价格而显著地引致成本推动型和输入型通货膨胀。相反地，一方面，发展劳动密集型的传统服务业有助于缓解劳动力过剩的问题，并可以减轻资源密集型制造业过度膨胀所引致的资源耗竭、环境恶化等负外部性。另一方面，发展智力密集型的现代服务业则有助于提升中国在世界产业价值链中的位置，实现由中国制造向中国智造的升级转变。
第四、优中间。
经济金融危机的一个作用，就是促使我们下决心充分利用市场机制进行深层次的结构优化调整。对中国经济的主体第二产业而言，一要引导和支持工业部门加大科技研发投入，促进高新技术改造传统产业，发展高端优势工业产业群，实现产业结构优化升级。这方面应注意充分发挥民企的作用。因为以国家为主体的创新体制，往往不计成本，在动机上可能是忽视经济效益的，也许在某些特定领域或特定目标上能成功，但不会导致可持续发展的创新型经济。相反，以民企为主体的创新体制，由于对利润和效益的密切关注，以及分散决策所需的信息量较少，使得它更容易导致整体经济效益的持续提升。
二要转变发展方式，提升能源利用水平，大力发展清洁能源，推动中国经济实现由高能耗、高污染、高排放为基础的“高碳”经济，向低能耗、低污染、低排放为核心的“低碳”经济的转变，淘汰落后产能，实行产业结构转型升级。
三要改变国有垄断行业封闭、单一的所有制结构，继续扩大民营资本市场准入，不断完善对中小企业的政策扶持体系，为民营企业和中小企业提供一个公平竞争的投资环境，让其进入原由国家垄断的行业，促进市场竞争，让生产要素向最有效率的地方集中，以提升整个经济的效益和效率。由于中小企业的大量存在而形成的竞争和创新文化，促使创新型大企业不断涌现，也正是发达国家保持强大的一个主要原因。
没有充满活力和蓬勃发展的中小企业，一国经济很可能是没有希望的。数据也显示，在经济合作与发展组织(OECD)成员国中，中小企业占企业总数的95%。为此，我们要进一步清理和取消限制中小企业发展的政策规章。比如，新《劳动合同法》无论是从出台时机还是立法依据都很有问题，使得大量出口导向型的中小企业的运营成本增加，用工体制僵化，生存空间恶化，属于典型的好心办坏事。究其原因，就是用热情和愿望替代了经济规律，政府在不该管的地方管得太死太细，结果导致有法必依则大量中小企业倒闭，有法不依则法律威严受损的两难局面。建议对大、中、小企业实行区别对待，避免用《劳动合同法》这样的“一刀切”做法，挤压中小企业特别是那些极小型企业生存和发展的空间，从而无法大量吸收过剩的农业人口以促进城市化转型。
第五、扩内需。
可以预期，一直以来支撑中国增长模式的外部需求在未来几年内都将会比较疲软，原因在于主导全球经济消费需求的发达国家特别是美国居民家庭当前都面临着去杠杆化和重建储蓄等重要任务。因而，当务之急是促进从外需支撑的出口型发展模式向内需支撑的消费型发展模式转变。
如果说前述的调分配可以增加居民的购买能力，那么要真正有效激活消费需求，还需要增加居民的消费信心和消费意愿。2008年下半年以来，中央密集出台了一系列刺激消费的政策，通过一次性转移支付或财政补贴来扩大居民的“半强制性消费”，起到了非常显著的成效，但是这种补贴性消费行为一旦长期化，将会给政府带来巨大的财政负担，并且会为进一步深化市场导向的改革筑高藩篱。
建议在进一步延续家电下乡、汽车下乡、以旧换新、提高特殊人群补贴、降低部分产品消费税等刺激政策的同时，积极规划出台面向未来5到10年的涵盖就业、养老、医疗、住房、教育等涉及居民“生(生计)、老(养老)、病(治病)、居(居住)、教(子女教育)”的具有全局性的一揽子社会福利改革计划，以稳定居民收支预期，提高自发消费信心，扩大自主消费需求。
第六、促出口。
在社会保障和医疗改革等公共福利政策还处于改革摸索的情况下，经济由出口导向向内需驱动的转变无法一蹴而就。当前政府应该在扩内需的同时，在促出口方面同样有所作为，以保持经济的平稳较快发展和缓解庞大的就业压力。
首要一条，就是近期保持人民币汇率的相对稳定，以保持出口产品的竞争力。数据显示，如人民币在短期内升值3%，家电、汽车、手机等生产企业利润将下降30%至50%;在其他生产要素成本和价格不变的情况下，如人民币升值1个百分点，纺织品企业利润也将降低1个百分点，而其本身的利润只有3%至5%。因此，尽管从长期看人民币还存在一定的升值空间，但是在当前的国际国内经济形势仍然不稳的情况下，要尽量顶住人民币升值的国际压力，稳定人民币汇率，这对缓解中国企业出口成本的上升，帮助出口依赖型的企业稳住一定的外部市场，具有重要的现实意义。
需要特别指出的是，美国的贸易赤字涉及90多个国家，是一个多边问题，不能通过简单的双边汇率调节来解决。在美国一些著名经济学家的极力鼓动下，美国政府寄望于通过中国的人民币升值来解决其自身的结构性问题，这是一种自己生病别人吃药的做法。事实上，由于改革开放，中国大陆已有相当比重的外国企业、跨国公司和合资企业，已形成了你中有我、我中有你的格局，使得人民币升值对其他国家是一柄双刃剑，这也会大大减轻人民币升值的压力。
其次，要继续运用财政、信贷、外贸基金等多种手段，为企业降低出口成本，提升产品技术含量，克服隐性贸易壁垒，支持具有竞争优势的产品出口，加快转变外贸发展方式，同时实施出口市场多元化战略，帮助企业不断开拓新兴市场贸易、东亚区域内贸易及自由贸易区内贸易(如成立不久的中国-东盟、中国-秘鲁、中国-智利、中国-哥斯达黎加等双边自由贸易区)。

二手房是存量住房吗

二手房是存量住房。存量房和二手房在概念上有所区别，但它们之间存在紧密的联系。存量房通常指的是已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，这包括未居住过的二手房以及新房。从这个定义来看，二手房自然属于存量房的范畴，因为二手房已经完成了首次交易，成为了市场上的存量。
此外，存量房和二手房的区别在于市场级别和房屋性质。存量房属于一级半市场，而二手房属于房地产产权交易三级市场。存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋等，都是未使用过的住宅或非住宅。而二手房则是在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
存量住房怎么消化1、促进市场交易复苏：通过放宽购房限制、降低按揭贷款利率、提供购房补贴等措施，激发购房需求，加速房屋销售。
2、以旧换新政策：政府推动“以旧换新”政策，鼓励居民用老旧住房置换新房，同时给予税收优惠、奖励等激励措施，既促进了新房销售，也推动了旧房改造升级。
3、国资平台收购与企事业单位购入：国资平台可以收购空置商品房作为保障性住房或公共用途，企事业单位批量购入存量住房作为员工宿舍或人才公寓，增加需求端动力。
4、改建为租赁住房：将部分非居住房屋或难以出售的住宅改造成租赁住房，满足不同人群的居住需求，增加房屋使用率。
5、优化存量项目规划：对现有的存量住房项目进行重新规划，比如增加配套设施、改善居住环境，提高其市场吸引力。