怎么看容积率，赠送面积和容积率有什么关系？洋房容积率是什么？

怎么看容积率，赠送面积和容积率有什么关系？

各种“赠送面积”的出现，例如别墅地下室、地下室、生活阳台、阳台、房间内楼高不够的一部分等，这种总面积通常不计入或者部分记入总建筑面积。工程验收结束后，房地产商还会继续根据封露台、连通设备平台的形式增加使用的面积。

这种操作模式会增加具体容积率，但是一般不会导致住宅小区总体定居质量的减少，更多的是开发商一种营销方法，增加另一个指标值：高层得房率。

容积率是如何危害定居舒适度的？

容积率越大，意味着该宗地的商业用地抗压强度越多。简单来说就是容积率越大，小区里房子造得密杂，住户越大，住宅小区越拥挤。一块土地在售卖前就已确认了容积率，工程验收时，容积率不得低于的标准。但不要指望容积率比这个标准低是多少，因为这是通过土地资源成本所决定的，盖越多房子，卖越多总面积，才获得更多盈利，房地产商是侧重于高容积率。

为何要限定容积率呢？

从政府部门方面而言，限定容积率也就限制商业用地抗压强度，对应的总建筑面积、客流量还会减少，与此相符的消防安全、供电、供电系统和交通压力还会减少。有关购房者来说，住房品质虽然没有和容积率立即性行为，但一般来说，低容积率也就代表着小区的定居品质。试想一下，你现如今住的是一梯两户的6层电梯洋房，小区环境还算可以。

倘若某一天楼房增加到30层，人口数量增加了5倍。那样电梯安全抗压强度会加倍增加，住宅小区产生各种垃圾量还会大幅度增加，小超市买东西也要排队很长一段时间，停车场也靠的是抢走了。限定容积率的价值就在那这里。

洋房容积率是什么？

一般来说，花园洋房的容积率维持在1.0到2.0中间比较适合。尽管花园洋房追求完美低容积率，但如果小于1.0得话过度奢侈，左邻右舍互动性很差；另外一方面，容积率维持在2.0下列，根据设计形态的改变，使室内空间更加灵活，更贴近自然，左邻右舍互动性更强。在1.0到2.0间的容积率，能够让业主在亲密享受自然的前提下，不会有所困一隅的体验。

各种各样建筑类别的容积率是怎么计算的？

容积率指的是在项目用地范围之内建筑面积与项目总用地面积的比率。它计算公式不复杂：容积率＝建筑面积也就总用地面积。别墅区容积率为0.2～0.5、独栋别墅为0.4～0.7、6层下列双层住房为0.8～1.2，11层花园洋房住房为1.5～2.0、18层的高层住房为1.8～2.5、19层之上住房为2.4～4.5，容积率低于1的住房为非一般住房。买房子的时候，一定要看下容积率尺寸，终究，关系着居住的地方舒适感。

购房请注意：开发商“送面积”一定有问题！

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。购买大幅度赠送面积的房屋存在法律风险，购房者一定要注意。

开发商“送面积”层出不穷

一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。

房屋赠送面积有哪些形式？

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间(阁楼)：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

这些面积你算对了吗？

内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。

购房需注意公共“赠送面积”

业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

（以上回答发布于2016-05-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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赠送面积取消了 那花园洋房的地下室和庭院怎么算

赠送的面积是国家给的

“偷面积”，当然并不是真的偷。首先要告诉你一个真相，买房赠送面积不是开发商给你的优惠，而是国家已经规定好了的。

在现行的建筑设计规范中规定：

(1)入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；

(2)地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；

(3)飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；

(4)阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

因此，开发商利用这些设计“赠”给买房者，可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的。

赠送面积不属于产权面积

赠送面积越大，在购房者心里得房率就越高，但智囊团要告诉你第二个真相：赠送面积不属于产权面积。开发商通常不会将赠送面积写入购房合同，购房者交房后遇到赠送面积“缩水”的问题，由于没有合同约束，就很有可能失去与开发商据理力争的依据。

最后，再叨叨一下下哦！

其一，赠送面积虽好，但还是得看是否实用。一些“赠送面积”譬如入户花园等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、装修麻烦、容易飘雨受潮等问题；

其二，入户花园、挑高阳台、露台等能否封闭起来，取决于城建等职能部门是否批准，否则可能成为违章建筑被责令拆除。

另外，开发商经常会承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。其实，根据《物权法》的规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。shqianyy

买房公摊是什么意思 公摊面积怎么算

房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。可分摊的公用建筑面积即公摊面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水平投影面积的一半。

赠送面积到底是好事还是坏事？

说起买房子赠送面积这件事儿，相信很多有购房经历的同仁们都经历过，当然也包括小编。每当来到一家售楼处，售楼的先生、小姐们除了给你介绍自家产品的优势之外，最大的卖点那就是除了花钱购买面积之外的赠送面积了。

什么一楼赠花园、顶楼送阁楼、洋房送露台、别墅送地下室，再有的就是送阳台、送飘窗，有的连一小间屋子都能送给你，听完售楼员这么一说，你是不是呵呵一笑，心里有点儿小波澜了呢？

千万别高兴的太早 有些面积原本就是不用掏钱的

因为，他们口口声声说赠送给你的这些面积，原本就是不用你掏钱的。小编先来说一说，国家规定，哪些面积不用花钱。根据相关规定：入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积;露台是完全赠送的;地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。所以说，开放商所谓的赠送面积，其实只是一个噱头罢了，实际上人家本身就是免费的。蒙的就是那些爱贪小便宜的人。

那么，真正的赠送面积是啥样的?

专业人士表示：实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120㎡的房子，开发商只收110㎡的钱，那10㎡才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。

那么，赠送面积到底是好事还是坏事?

关于赠送面积这件事的好坏，就要看你自己的想法了，如果你买的是小户型，而赠送面积可以缓解你一部分的面积压力，与此同时，赠送面积还不收管理费等，何乐而不为呢?

但是与此同时你还要注意：当商家真真正正的赠送给你面积的时候，你还要考量一下当时的房价，羊毛出在羊身上，有可能赠送面积的价格有已经包含在你花的钱当中了，只是你自己没有察觉罢了。

还有要注意的是，赠送面积一般不计入产权证的，所以一旦之后有什么拆迁啊、补助啊，赠送面积是不算入其中的，这个应该在购房合同中写清楚。除此之外，没有列入产权的赠送面积是不用交物业费的，在交物业费的时候要看清楚标注的面积。

此外,由于赠送面积多半不写入购房合同中,当中存在着不少风险。首先,有些赠送的面积属于公用面积,譬如庭院、屋顶花园等,该部分面积属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就是不合法的。

（以上回答发布于2015-11-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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