如何选择公寓如何选择住宅公寓还是商务公寓

住宅和公寓的区别

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现在很多地方都对商品住宅房实施限购限贷政策，而公寓没有这方面的政策限制，所以开始热销。公寓以其小巧温馨、总价较低等特点吸引了很多年轻人。那么买房应该怎么选择呢？住宅和公寓的区别是什么呢？下面，跟随小编一起来了解一下相关知识。

一、住宅和公寓的区别

1、住宅是专门用来居住的房屋，其中包括宿舍、公寓和别墅。住宅按照层数来区分又可以分为高层住宅、超高层住宅和多层住宅。在法律规定上，住宅是供一家人生活起居的，其它外人是不能随便进入的封闭空间。公寓是最常见和广泛的一种商业地产投资形式，是拥有一个或多个居住单位的楼宇。

2、住宅和公寓的产权年限不同，虽然房屋的使用时间没有年限，但是土地产权的使用是有时间限制的。通常，土地的使用年限分为40年、50年和70年，而商业用地的年限是40年，住宅用地的年限是70年。

3、住宅和公寓的水电收费标准也不一样，住宅是属于居住房，所以水电收费标准是按照民用水电标准。商业公寓属于商用住房，所以水电收费标准是商业水电标准。总体来说，商业公寓的水电费会比住宅的水电费贵很多。

4、住宅和公寓解决业主的户口规定不一样。住宅只要满足相关的条件就可以根据不同地区的不同要求解决业主的户口问题。而商业公寓是商业性质，所以不能解决户口问题。

5、住宅和公寓的居住舒适度也不一样。住宅通常都分为两梯三户或者四户，同楼层的人员更少，出行更不会拥挤，私密性也比较高。商业公寓一般是两梯十户，人员比较多，出行容易拥挤杂乱，私密性和安全性都没有很好的保障。

6、住宅和公寓的首付和利率也是不同的。通常住宅选择按揭贷款的话，首套房首付不低于35%，每个地区会有些差异，所以首付比例不同，具体根据当地情况而定。而商业公寓的按揭贷款必须按照商业住房的相关规定来办理，通常首套房的首付不会低于40%，贷款利率也比住宅贷款利率更高。

7、住宅和公寓的采光条件也不一样。根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅的建造必须满足相关的日照和采光条件，所以一般的住宅光线会比较好。而大多数的公寓没有充足的采光和通透性，甚至卫生间和厨房都没有窗户，阳台也是室内阳台，采光条件会比住宅差很多。

二怎么选择住宅和商业公寓

1、住宅的土地使用年限是70年，一般以两房和三房为主力，以家庭为单位居住。在选择住宅的时候要考虑周边的绿化设施、居住环境、学校等配套设施，此外要考虑交通是否便利、居住是否舒适安静和私密性高不高等因素。

2、商业公寓的土地使用年限一般是40年或50年而且不能解决户口问题。但是商业公寓所处的地段比较繁华，交通便利，而且很多公寓都是精装好的，可以直接拎包入住，免去了很多装修麻烦。

文章小结：以上就是小编为大家介绍的住宅和公寓的区别有哪些以及怎么选择住宅和商业公寓的相关内容，希望可以为有需要的朋友们提供帮助。从长远角度出发，住宅比公寓更适合居住。

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住宅公寓和商务公寓哪个更适合你

公寓常被售房者冠以“投资小、回报快”的宣传语，同时，公寓也往往藏着单身贵族最青睐的户型，但是关于公寓你了解多少？住宅公寓和商务公寓要怎么选择呢？

目前市场上的公寓一般分为住宅型公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓),由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。

两者区别：

两者对比的优缺点：

A 住宅型公寓

这类公寓的特点是户型面积小,多为30-60㎡。多处在繁华地段,周边配套设施完善,销售价格一般高于区域整体水平。

优点:1、使用成本相比而言较低。产权70年,可商贷,亦可公积金贷,贷款成数高,利率较商务公寓便宜,物业、水、电、煤等按民用收费。

2、舒适度更高。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓,每个标准层设置的公寓间数不超过20间,电梯配比多为每层1:10,多数通有燃气管道,不影响正常的家庭生活。

3、税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90㎡以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一,便于今后转手。

注:根据现行契税政策的规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90㎡(含90㎡)以下的,契税按照1%执行;户型面积在90㎡到144㎡(含144㎡)的,税率加倍征收,即税率为2%;所购住宅户型面积在144㎡以上的,契税税率按照4%征收。而购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),一律按照4%的税率征税。

缺点:1、功能受限。只能居住,小区不允许办公。

2、售价较高。住宅型公寓单价一般高于普通住宅,也高于商务型公寓。

B 商务型公寓

此类公寓产权年限为40年,一般处于城市核心地段及商务中心区,既可居住,又可办公;具备写字楼功能,在部分城市可注册公司,价格相对写字楼较低;面积主要在90㎡以下,配套齐全,交通方便。

但相比住宅型公寓,缺点也较为明显:

1、产权年限。商业用地40年,比住宅的70年缩水严重。根据目前《物权法》规定,关于商业用地产权到期后是否能够像住宅用地自动续期,并没有明确规定,因此,购买商业用地上的商住房还是有一定风险。

2、居住环境。每层住户较多,10-20户,中间隔以长形楼道,尤其是处于阴面的住户,采光较差,且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题,造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外，住户多,且商住两用,各色人等出入,较为嘈杂,安全性也较弱;

3、得房率。过道等公共地方多,造成公摊大,得房率低,一般仅为70%左右,这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能;

4、按揭方式。大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年，且只能使用商贷,贷款利率一般也较住宅高,不利用购房者购入;

5、日常生活成本。按公建用途规定,其物业、水、电、气等为商业收费,较民用收费贵,因此对于购房者,应该在购房时询问清楚。当然,目前某些开发商在开发中会采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

6、设计标准。设计导向不同，公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少,而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采光一般是按照住宅规划设计标准严格执行;而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中,其建筑日照间距、建筑设计等按照公共建筑标准执行。

7、交易税费。初次购买或者转让时的契税按照4%收取,而住宅低于90㎡为1%;如果国家开征物业税、土地增值税,商业用房的标准也会比住宅高。此外，根据规定,商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费,分别是:营业税5.6%、印花税0.05%、土地增值税6%、个税1%或购房差价的20%、契税4%、交易手续费10元/㎡,除去交易手续费,剩余5种税加起来高达16.65%。

以一套面积40㎡总价25万元的房子为例,5年内转手需承担的税额将达到25万元*16.65%=41625元。这样高的一个税费,直接影响了购房者的投资回报率,也不利于出手。

优点主要有以下几点:

1、商住两用

既可居住,又可办公,具备写字楼功能;在部分城市还可注册公司,价格相对写字楼较低;繁华商圈,配套齐全,交通便利,可做酒店或办公点。易转手,适合投资。

2、建造标准较高

商务公寓的房屋建设标准不同,如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高。

这样看来，如果是自住的年轻小贵族，住宅公寓是比较适合的选择，但如果投资，就另当别论了。对于住宅公寓和商务公寓的区别及选择办法，就是这些啦。

（以上回答发布于2015-09-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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