限购之下如何投资买房划算 和你说说大白话
1、商住楼是否有投资潜力？
商住楼好处是不限购和总价低，首付大多低与普通住宅，但也不一定，因为商住的首付要5成起。商住两用房的水电煤气接入情况因开发商规划而有所差别，一些宜居类的商住项目是民水民电煤气入户，甚至有学区配置，一般这种项目价值相对较高。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。但由于税费较高，转手相对比较难，买卖市场相对较小，以租赁为主。但说到底还是需要结合自己的购房目的和需求。如果作为稳定投资，还是相对比较靠谱的。
小原：赚差价是不要想了，赚赚租金倒是不错
2、评估价格是否会影响我的贷款结果？
对的。银行的评估价格会对最终的贷款比例造成一定的影响，而且评估公司有时出于对风险把控的考虑，会降低评估金额，从而影响您的后续贷款。举个例子，如果市场价250万，评估价230万，那这多出来的20万可能需要你补首付比例了，那么随之你的贷款部分也就降低了。如果个人需要了解房子的评估价格，可以直接去银行进行评估，而不必特意选择评估公司。对于买房而言，银行的评估价格还是相对比较有参考价值的。
小原：大部分的银行评估又准又免费！亲测！
3、所有人都知道买房地段很重要，那么应该如何选择房源的地段、位置？多远距离范围内的房子值得关注？
由于城市化进程的告诉发展，大家可以多多关注时间距离多于物理距离。选择房子一定要关注周边的交通情况，例如公交、地铁、动车轨交等。首先公交BRT通道，基本上一条6-8车道的马路上两边各有一条公交专用道。上下班拥堵的时候，公交专用简直顺的飞起。另外，地铁不用说，3分钟一班，不堵车。从时间成本上看，并没有太大的差异。
小原：有种距离叫你以为很远~
4、那么问题来了，城市规划可以通过何种渠道查询呢？
去官网上查询城市规划情况会相对比较滞后。建议可以通过当地的微博、微信公众号，包括地方报纸。有针对性的去关注近期规划内，轨交沿线的小区，会比较容易找到市场的信号。
小原：擦亮双眼呀
5、目前推进的不动产权证会对业主有什么影响吗？
不动产权证目前正在成都推行中。其实说白了和房产证并没有太大的区别。只是明确的房子是业主的，土地是国家的概念。也是为了日后征收房产税有一个统一的标准和策略。但是大家也不用太紧张，房产税目前也没有任何明确的规定和说明，还需要静待国家下发的政策。
小原：坐等细则……
6、商住房的50年产权是否会出现到期的情况，后续要如何续约呢？
市场上关于房屋产权的说法，根据目前的城市化进程，基本上用不了50年，都推光重建了。之前温州有出现一例产权到期的新闻。简单概括整个事情，就是由于某些历史原因，温州有一批20年产权的房子，最近将陆续到期。这牵扯到续期的问题，如果户主要续期，按现有规定，就必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。这个提醒我们，如果你要买或者买的是二手房，就一定得对土地使用年限敏感起来。如果你看到“物美价廉”的房子，第一反应就该去问问土地使用权还剩多少年，并好好折算一下年限损失金额，不要以为自己捡了大便宜，结果到头来还得搭进去一大笔钱。
小原：坐等拆迁变土豪！！
7、我被限购了，但两年后可满足购房条件，该如何制定购房计划呢？
由于限购不能买房，考虑到手里的钱在通货膨胀严重的情况下容易贬值。最为稳定的投资思路，先在市中心购买商住自住，日后满足条件后可以考虑在成都远郊购房从而落户。关于购房大家一定要有清楚自己的需求和规划，没必要随波逐流。
小原：我就是我，是不一样的买房er~
8、成都房产的购买价值体现在哪些地方？
成都的发展进程其实通过入驻的品牌来看，仅次于北上广等一线城市，另外旅游业非常发达，景点基本覆盖在市区，作为旅游投资也是不错的选择。从价格上来看，没有过于疯狂的涨跌，相对稳定保值，且城市规划相对完善，公共设施也非常完善。如果用来出租，租金均价能够达到3000左右，且地段选择好的话，能够保证不空置，也是一个不错的选择。
小原：旅游投资也是不错的选择，还可以留着养老也是棒棒哒。
9、市区老破小从投资角度来看适合购买吗？
（以上回答发布于2016-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）
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商住房有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？
在房价高企的北京，限购等调控政策让很多购房目标投向商住房，商住类越来越受到追捧，那么北京商住两用房真值得购买吗？有投资价值吗？商住两用房优缺点有哪些？本文将为您介绍。
什么是商住两用房？
商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。
商住两用房有哪些优势？
商住两用房优点一：不限购
商住两用房最大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州最严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！
商住两用房优点二：面积小
商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。
商住两用房优点三：可商可居
商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
商住两用房优点四：灵动性强
因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
商住两用房缺点总结
商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户
商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高
商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧
商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
商住两用房缺点四：商住两用房产权短
商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高
“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限
商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房有点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡~
（以上回答发布于2016-08-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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商住房能买吗？看完这些优缺点再决定
近期各地商住房政策频出，越来越多的人开始关注此类房产。究竟符合哪些特点的商品房属于商住房？它和普通住宅又有什么区别呢？
什么是商住房？
所谓商住房顾名思义，此类房产兼顾居住和办公两方面功能。它有别于传统住宅仅仅用于居住，多用于过渡和投资需求，形态多为loft或公寓。
了解了商住房的基本特点，再来看看它有哪些优势：
一、不限购
商住房最大优势就是不限购，这点是很多消费者选择它的理由。在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，同时商住房也不占用购房名额，不受首套房约束。
二、面积小总价低
商住房的单价往往并不便宜，甚至有时还比同项目的单价略高，但由于单套面积较小，总价会低很多，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住。
三、作用灵活
商住房户型设计相对灵活，装修时改造设计空间很大，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽。
四、地段便利
和购买住宅相比，选择商住房往往能用相同或更低的价格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势，商住房出行相对便利，升值空间也比较理想。
凡事利弊两面，说完有点再来“数落数落”商住房的缺点：
一、 产权年限
商住房的产权一般只有40年或50年，而且使用权期满后，“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
二、不能落户
对于急需买房落户的群体来说，商住房也不适合考虑，大部分的商住房都无法迁入户口，对于家中有学龄儿童的家庭，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。
三、生活成本高
大多数商住房的水电都是商用标准，而且物业费招收也远高于住宅项目，如果是一大家子入住，多出来的生活成本一定要提前计算。
四：居住体验
住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人员比较复杂。
五：贷款受限
商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍，不能申请公积金贷款。
商住房到底能买吗？
罗列了优缺点不难发现，商住房能不能选择还是要取决于购房者的需求。如果是没有购房资格却有实际购房需求的人群，或已有其他住房看好其投资价值的，商住房显然是个不错的选择，但如果是家庭刚需购房以及有老人的家庭，则不建议选择此类住房。
（以上回答发布于2016-07-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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购买商住房注意事项
商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。 土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（最低上浮10%），首付5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（最高下浮30%），大部分城市首付20%（首套）。 对于商住房有两种解释:一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面,楼上是住房，产权为同一人。 与普通住宅相比，商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住商住房该不该买？注意投资商住房八大风险！
2016年，帝都通州商住房全面限购的消息在执行前就在网上疯狂转载。受此刺激，投资客纷纷赶上政策末班车，加紧购买商住房，仅一天的签约量就相当于5月全月签约量的60%。面对火热的市场行情，很多人蠢蠢欲动，也有人持观望态度。
从交易的情况来看，购买商住房的人群一般分为两类：一是不能再购买普通住宅的投资客，二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说，现在该不该买商住房呢？购买商住房是否存在风险呢？
商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。
土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率（最低上浮10%），首付5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率（最高下浮30%），大部分城市首付20%（首套）。
对于商住房有两种解释:一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面,楼上是住房，产权为同一人。
与普通住宅相比，商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。
其次，商住房比普通住房高，可隔成两成。如房本面积为60平方米，那么，实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房，就可将楼下作为店面，楼上作为住房。如此看来，商住房不仅满足了居住功能，也兼具投资功能。
与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低。尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：
1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；
2、商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；
3、商住房不能落户；
4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；
5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；
6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；
7、商住房居住密度相对较大，宜居性较差；
8、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因，就目前来说，一二线乃至三四线总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌，以上是需要购房者审慎考虑的内容。
（以上回答发布于2017-03-06，当前相关购房政策请以实际为准）
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