开发商口头承诺不兑现怎么办
法律客观：一、开发商的口头承诺是否有效订的合同并不单单指的是双方的书面合同，还包括双方在谈判当中达成的一些口头约定。但是，在出现纠纷时候，口头承诺容易造成举证的困难，购房者不容易证明开发商有更改过这样的承诺，没有这些证据购房者就不能要求开发商履行口头承诺。鉴于这些问题，购房者在签署正式合同之前可以要求开发商将之前口头约定，如置业顾问口头承诺作为购房合同的一部分。不过，购房者这样要求开发商一般是不能接受的，这中间有一些问题，如置业顾问是代理公司人员，置业顾问为了卖房子有些口头承诺开发商也不了解，这样就造成了购房者要求将口承诺写进合同的困难性。所以我们经常看到的是在开发商和购房者签署购房合同的补充协议中往往有一条说明：双方的权利和义务以实际购房合同为准，之前的承诺和宣传都不构成合同的一部分，不对双方具有约束力。开发商通过这项条款排斥之前的承诺为自己争取主动权。所以在购房者确定开放商虚假宣传时候一定要看清合同补充条款当中是否有这一条补充内容，否则不容易进行法律的维权。二、开发商没有预售许可证怎么办？首先，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》，以规避风险。由上述也可知，未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决，也可向当地房地产经营主管部门反映。口头上做的承诺其实很多时候都是不被承认的，因此开发商的口头承诺如果比较重要的话，建议最好一并写入补充协议中，以免日后开发商不承认，这样损害的自然是购房者的利益。而现实中，要是开发商是预售期房的话，则肯定要先取得相应的预售资格才行，否则销售期房就是违法行为。
房产纠纷口头承诺犯法吗
根据现行法规规定，售楼人员必须对其作出的口头承诺负责。当房地产开发公司的销售团队代表公司进行房产销售时，购买房屋的消费者理应将销售人员的承诺视为公司的明确许诺，销售人员的言论便可以构成所谓的“表见代理”。鉴于此，由“表见代理”引发的相关交易举动及其法律后果，均须由被代理人，也就是房地产开发公司来承担。二手房交易处处是坑学会这些知识防掉坑！
对于买过二手房的人而言，如果用八个字来形容二手房交易的话，那么就是这八个字：冗长繁琐，处处是坑。确实，这是真正的道理，因此为了避免大家在购买二手房的过程中少走弯路，今天小编就给大家盘点盘点二手房交易里的那些坑，提醒！没弄明白前，千万别下笔签字。一、口头承诺不当真，写进合同才算数
很多房地产的销售套路，就是往往会为了能够顺利促成交易而产生了。
比如，他们会对很多购房者做出很多承诺，但为了防止承诺实现而损害到自己的利益，因此很多都是口头承诺。真的发生纠纷后，中介公司就会矢口否认做过这些承诺，而往往购房者也因为无法提供有力的证据，而最后往往也就只能自己吃哑巴亏。
小编建议：在购房的时候，为了避免承诺无法实现，购房者就应该把所有的承诺写下来，落实在合同里。只有黑字白纸的在购房合同上写明白了，这样才能保障自己真正的利益。
二、模糊居间合同义务，只拿报酬不尽义务
大部分的购房者对于所谓的的居间义务是不了解的，自认为了，办理过户也是中介公司的居间义务，但是其实现实情况不是这样的。根据国家合同法的条例规定，居间义务完成的标志就是双方买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同外的履行，因此不是居间合同里义务。
另外，也有很多的购房者都是不了解的居间合同义务这些知识的，而很多中介也会利用这点误区去动小心思，约定了居间报酬不包括网签费用和房屋过户的费用，而且还不予以解释，模糊这个概念。
这样一来，一旦房屋交易过户的时候真的发生意外了，从而导致双方未能完成时，购房者也就无法要求中介公司承担费用了。因此，购房者一定要记得，提前让中介在合同中注明具体的居间义务，以防出现什么问题了。
三、为规避责任和风险，诱使购房者签订非官方文件
在居间合同过程中，往往就有中介公司会让购房者签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介在买卖过程中的责任或风险的文件。并且在在购房者产生疑问的时候，中介公司就会表示：上述文件就是一个公司流程，没有实际意义，不会影响买房者的权益来误导购房者。
然而，当纠纷发生后，中介公司往往会利用这些有购房者签字的文件来逃避其法律责任，而购房者实际上是很难维权的。因此，小编在此建议：在签合同前，购房者要对每一份文件或合同多加小心，有问题的条款都要提出来，不要随便就签字了，必须协商一致了再下笔签名。
四、为减少居间义务，把买卖合同和居间合同合二为一
很多的中介公司为了保证自身利益最大化，和使自己的工作义务最少化，因此就会提供一份买卖居间合同，这就是中介公司的聪明之处了，将买卖合同和居间合同合二为一，在购房者不知情的情况下，让他们签署了。
而这份合同的高明之处就是，自从签订了这份合同之后，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成了，而中介公司为购房者承诺的许多义务是没有实际履行的，真的一旦发生了纠纷，购房者是很难维护自身的权益的。
因此小编建议，无论中介给予你怎样的说辞，在签订合同之前，一定要问清楚到底签的是居间合同还是买卖合同？
买房容易落空的10大口头承诺
由于市场上绝大部分楼盘都是期房销售，所以购房者只能通过置业顾问介绍了解房屋的大小、配套、位置等情况，有些当初很美好的承诺交房时却往往不能兑现。到底市场上哪些承诺容易落空？怎么防止开发商口头承诺落空？下面就看看小编给大家整理的案例和专家建议吧。
陷阱1
口头夸大赠送面积
案例:西彭70岁的老人李先生,买房时听置业顾问介绍,看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时,没发现总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积缩水了一半。
专家支招:虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积,但这并不视作“要约”。因为户型图上还有这么一句:“本资料所有图片及文字说明仅供参考,实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此,建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。
陷阱2
商业烟道串味居民楼
案例:江北华新街光华观府国际的业主王先生投诉,3号楼的居民在大厅、电梯或家中,不时能感受到楼下商业门面排出的刺鼻油烟。开发商承认是建设施工单位没有按规范修建,还扣押了施工方的保证金。但1年多来开发商也一直没整改,找物管解决也无济于事。
陷阱3
套内实得均价诱惑你
案例:去年底,薛先生看上一套商品房,当时吸引他的原因是“套内实得单价5500元/平方米”的广告。但实地考察才发现套内均价竟达8500元/平方米。原来,该套房子的赠送面积有五六十平方米。
专家支招:开发商标注的套内实得均价多少,看似便宜,其实把赠送面积都算在里面了。羊毛出在羊身上。防折扣当中的数字游戏买房也要学会讨价还价同时,购房者应关注赠送面积是否载入商品房买卖协议。若没约定,则赠送面积可能成泡影。
陷阱4
赠送的地下室风险大
案例:陈先生在渝北买了一套叠拼别墅,获赠了负一层地下室。原打算将地下室做影音室的,但后来发现不妥:虽然《使用说明书》和《质量保证书》上写明“地下室防水渗漏保修5年”,但无采光、通风的地下室很容易损坏电器。地下室形同鸡肋。
专家支招:保修期是按照接房时间起算的。专家提醒:是否提前还房贷要算好账赠送的地下室,是业主专有部分之下的非公共部分,属个人受益,因此,若超过保修期出现渗漏等质量问题,在司法实践中,往往不能通过业主大会决议动用大修基金维修,一般由业主自己买单。
陷阱5
车位配比严重不足
案例:陈女士2009年买下渝北宝圣大道某楼盘时,没问清车位数量,但合同附件上开发商标明“本项目车位总数量配置符合政府规划部门批复的规划经济技术指标的要求”。可等她去年底接房时才发现,小区车位仅有170余个,而该小区有10栋高层,总户数至少在2700户以上。因此,车库每天上演现实版“抢车位”。同时,小区内车辆乱停放现象严重。以致于小区车主间日常口角、摩擦不断。
专家支招:按《重庆市城市规划管理技术规定》,2012年起报规的建设项目,“普通住宅车位/100平方米建筑面积”应达到0.8的指标。业主根据相关技术规范可以向规划局投诉。因此对于私家车车主,在买房时一定要合理关注车位配比,把其当作购买与否的重要条件。
陷阱6
忽悠你“优惠明天结束”
案例:售楼部里,在房子的数量、户型、朝向等推出和价格制定上做文章制造假象,这实在太常见了。而所谓的“价”,一旦有客户来购房,就不翼而飞了。
专家支招:很多售楼处都设立了销控表。置业顾问说其它房源已经卖了,就剩这几套了,实际不然,多半是开发商制造的紧张空气;说“活动今天为止”、“明天优惠结束”,多是逼单行为。目前在房地产交易过程中,开发商处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决别签。专家支招:地板花样PK谁最得宠.
（以上回答发布于2017-01-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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